Siết chặt việc cưỡng chế bàn giao phí bảo trì chung cư

Theo HoREA, quy định trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng hiện nay đã rất cụ thể. Tuy nhiên trên thực tế, UBND cấp tỉnh hầu như chưa thực hiện đầy đủ thẩm quyền, kể cả thực hiện cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải thực hiện bàn giao kinh phí bảo trì.

Vì vậy, Hiệp hội kiến nghị Chính phủ chỉ đạo các địa phương thực hiện nghiêm quy định trên đây để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu nhà chung cư.

Về cách tính kinh phí bảo trì đối với sở hữu riêng của chủ đầu tư, HoREA nói rằng nên điều chỉnh theo hướng: "Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại. Phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ, giá cho thuê thực tế phần diện tích khác trong nhà chung cư đó.”

Đồng thời, tăng cường vai trò của các cơ quan quản lý nhà nước trên địa bàn, trước hết là UBND cấp phường, cấp quận và Sở Xây dựng đối với việc quản lý, sử dụng và giải quyết vướng mắc đối với việc quản lý, sử dụng phí bảo trì chung cư.

Cụ thể, tổ trưởng dân phố, hoặc trưởng ban điều hành khu phố (có thể không phải là chủ sở hữu chung cư) nên làm Phó Ban Quản trị nhà chung cư, trừ trường hợp đã được bầu làm Trưởng Ban Quản trị nhà chung cư. Cạnh đó, Ban Quản trị nhà chung cư phải có tối thiểu 2 thành viên trở lên trong Ban Quản trị để có sự giám sát và hạn chế việc lạm quyền, lạm chi.

“Việc bảo trì đối với các chung cư hình thành trước khi có quy định về 2% kinh phí bảo trì theo Luật Nhà ở 2014, Hiệp hội nhận thấy các quy định trên đây đã đủ cơ sở pháp lý để xử lý các trường hợp chưa đóng kinh phí bảo trì trước và sau Luật Nhà ở 2005. Việc phát sinh tranh chấp về kinh phí bảo trì của các trường hợp này là do khâu thực thi pháp luật của các địa phương chưa quyết liệt.

Do đó, Hiệp hội kiến nghị Chính phủ yêu cầu UBND cấp tỉnh chỉ đạo thực hiện đúng các quy định nêu trên để xử lý các tranh chấp về nghĩa vụ đóng kinh phí bảo trì đối với các trường hợp xảy ra trước hoặc sau Luật Nhà ở 2005”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nói.

Ngoài ra, điều 13 Thông tư 02/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định: “đối với hội nghị của tòa nhà chung cư thì phải có tối thiểu 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự. Trường hợp triệu tập hội nghị lần đầu mà không đủ 75% đại diện chủ sở hữu căn hộ tham dự thì triệu tập hội nghị lần thứ hai khi có tối thiểu 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự. Nếu triệu tập hội nghị lần thứ hai mà không có đủ số người tham dự thì chủ đầu tư đề nghị UBND xã, phường, thị trấn nơi có nhà chung tổ chức hội nghị theo quy định”.

HoREA cho rằng quy định này không phù hợp với thực tế vì rất khó đạt được tỷ lệ 75% số người dự hội nghị nhà chung cư, mà nên theo "nguyên tắc đa số" và có cơ chế phát huy vai trò của các chủ sở hữu chung cư, nhất là vai trò chủ động của UBND phường.