Quỹ đầu tư bất động sản "ì ạch" sau 7 năm

Một thực tế đặt ra là đến nay chỉ mới có quỹ của ngân hàng Techcombank với số vốn khoảng 50 tỉ đồng (tương đương 5 triệu chứng chỉ quỹ) được chào bán ra thị trường lần đầu vào tháng 5-2016 dù cơ sở pháp lý cho quỹ đầu tư BĐS đã có quy định từ năm 2012.

Theo ông Phạm Hồng Sơn, Phó Chủ tịch Ủy ban Chứng khoán nhà nước, từ tháng 12-2012, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 228/2012/TT-BTC hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư BĐS. Cùng với Thông tư 228, Nghị định 58 và Nghị định 60/2015/NĐ-CP (Nghị định 60) đã bổ sung những nội dung khá chặt chẽ trong việc hình thành các quỹ đầu tư BĐS tại Việt Nam. Khi đó, quỹ đầu tư BĐS được kỳ vọng sẽ hỗ trợ giải quyết nhu cầu vốn cho thị trường. Đồng thời, những nhà đầu tư dù là nhỏ lẻ cũng có cơ hội đưa nhiều vốn hơn vào đầu tư BĐS, giúp cải thiện thanh khoản và hỗ trợ tích cực cho thị trường. 

Thực tế theo ông Phạm Hồng Sơn, do chỉ đầu tư vào BĐS nên quỹ khó huy động được nguồn tiền, việc đầu tư vào các dự án cũng khó khăn. Bên cạnh đó, các rủi ro về thị trường, tín dụng, pháp lý và quản lý cũng khiến loại quỹ này khó phát triển như kỳ vọng.

Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam chỉ rõ quỹ đầu tư BĐS chưa phát triển là do vướng mắc về pháp lý, chính sách thu hút, thuế. Người dân không đầu tư vào các quỹ đầu tư BĐS là do gửi ngân hàng an toàn hơn, ít rủi ro hơn, trong khi các quỹ này có độ rủi ro cao. Theo ông Nam, quỹ đầu tư BĐS ở nước ta chưa định hình một cách rõ ràng mà còn pha trộn giữa quỹ đầu tư BĐS và quỹ tín thác BĐS.

Bà Dương Trần, đại diện Tập đoàn VinaCapital, cho rằng ngoài vấn đề về thuế, chuyển nhượng cũng là rào cản khiến quỹ đầu tư BĐS khó phát triển. Cụ thể, quy định nhà đầu tư rót vốn 13%-30% vào quỹ BĐS và mất 6 năm mới được chuyển nhượng là khá dài khiến các nhà đầu tư không mặn mà. Từ điểm nghẽn này, bà Dương Trần kiến nghị cơ quan quản lý xem xét, áp dụng thời gian hạn chế chuyển nhượng để kích thích nhà đầu tư với thời gian khoảng 1 năm là phù hợp.

Ngoài ra theo bà Dương Trần, giới hạn vay cũng gây khó khăn cho việc vận hành quỹ bởi giới hạn vay của quỹ chỉ 5% trên tổng giá trị tài sản ròng. "Đây là giới hạn vay khiêm tốn, trong khi vốn chủ sở hữu lên đến 15%. Chúng tôi cho rằng giới hạn vay cần phải nới lên đến 15%" - bà Dương Trần đề xuất.

Các chuyên gia cũng nhìn nhận những chính sách ưu đãi về thuế của quỹ đầu tư BĐS Việt Nam, quyền sở hữu, kinh doanh BĐS chưa rõ ràng nên rất khó cạnh tranh với các quỹ đầu tư BĐS nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam. Đây cũng là một trong những rào cản khiến không có thêm quỹ nào ra đời từ năm 2016 đến nay. Do đó, họ kiến nghị Chính phủ, các bộ ngành có phương án hình thành nhiều quỹ đầu tư để tạo thành một trong những kênh cung cấp vốn trên thị trường BĐS.

Để quỹ đầu tư BĐS phát triển và mang lại hiệu quả như kỳ vọng, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khuyến nghị cần sớm hoàn thiện, sửa đổi khung pháp lý trên cơ sở Nghị định 58, Nghị định 60, Thông tư 38, Thông tư 228; gỡ các vướng mắc về chuyển nhượng BĐS, chứng chỉ quỹ nhằm tăng tính thanh khoản.

Doanh nghiệp nên chủ động thay đổi

Phó Chủ tịch Ủy ban Chứng khoán nhà nước Phạm Hồng Sơn đề nghị công ty BĐS nên chủ động thay đổi phù hợp với thị trường để thu hút các nhà đầu tư. Bởi, chính các công ty này còn dè dặt với quỹ đầu tư BĐS, chưa thực sự vào cuộc, một số doanh nghiệp có nguồn lực lớn nhưng rót vốn khiêm tốn hoặc chỉ mang tính chất thăm dò.