Căn hộ cao cấp: Quảng cáo một đằng, chất lượng một nẻo

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (Horea), Bộ Xây dựng cần có quy định buộc chủ đầu tư dự án nhà chung cư hình thành trong tương lai chỉ được quảng cáo, tiếp thị để huy động vốn với dự án chung cư cao cấp hay căn hộ hạng sang sau khi đã được Sở Xây dựng có văn bản công nhận đạt tiêu chí này.

Quảng cáo một đằng, chất lượng một nẻo

Ghi nhận thị trường bất động sản thời gian qua cho thấy có tình trạng "loạn" danh xưng "chung cư cao cấp, căn hộ hạng sang, căn hộ siêu sang", kể cả bằng tên nước ngoài gắn với các cụm từ như "Luxury", "Hi-end", "Premier", "Royal"...

Các chủ đầu tư và đơn vị phân phối sử dụng các mỹ từ này như một thủ thuật "câu khách", quảng bá sản phẩm mà không kèm theo cam kết cụ thể nào. Phần lớn các dự án này đều được chủ đầu tư "tự phong" sao, chứ không có bất cứ cơ quan chức năng hoặc đơn vị đánh giá độc lập công nhận.

Trong thực tế, khi nhận nhà vào ở, người mua nhà mới ngã ngửa khi nhà mới ở đã hư hỏng, xuống cấp.

Khu chung cư TP (Q.2, TP.HCM) là một ví dụ. Bà Tr. - chủ một căn hộ tại chung cư này - cho biết do nghe chủ đầu tư quảng bá dự án căn hộ cao cấp, với các cam kết dự án có nhiều tiện ích cao cấp, trang thiết bị, nội thất "xịn" nên bà Tr. quyết định ký hợp đồng mua dù mức giá bán khá cao tại thời điểm đó, lên tới 45 triệu đồng/m2.

Nhưng sau khi nhận nhà (năm 2013) vào ở thời gian ngắn, bà Tr. và cư dân té ngửa khi chất lượng căn hộ không như chủ đầu tư cam kết. Hệ thống vệ sinh, cấp nước bị hư hỏng. Tại một số căn hộ, trời mưa lớn nước từ nhà vệ sinh lại trào ngược lên. Chủ đầu tư phải nhiều lần khắc phục mới giải quyết được.

"Khi chọn mua chung cư, chúng tôi chỉ xem căn hộ mẫu, người mua chỉ biết chọn qua lời quảng cáo và cam kết chất lượng của chủ đầu tư, ai ngờ nhận nhà kém chất lượng" - bà Tr. bức xúc.

Tương tự, tại nhiều dự án khác ở TP.HCM, dù được chủ đầu tư quảng bá là cao cấp nhưng chất lượng căn hộ bàn giao không khác gì căn hộ trung và thấp hạng.

Ông N.V.T., chủ căn hộ tại Thủ Đức, cho biết trong hợp đồng mua bán, chủ đầu tư cam kết sẽ lắp đặt các thiết bị cửa, vệ sinh, bếp... của châu Âu. Nhưng đến khi nhận nhà, cư dân phát hiện chủ đầu tư đổi sang hàng nội địa. Ngoài ra, độ dày của tường cũng bị chủ đầu tư "cắt xén", xây mỏng. Cư dân chung cư khiếu nại thì chủ đầu tư phớt lờ.

Ngày 24-10, khi chúng tôi gọi điện tìm hiểu, nhân viên môi giới tại dự án DM (Q.8, quy mô khoảng 5ha, với hơn 600 căn hộ 2-3 phòng ngủ) khẳng định đây là dự án cao cấp vì có đủ các tiện ích hồ bơi, phòng tập gym...

Ngoài ra, xung quanh dự án có trường học, siêu thị, bệnh viện, công viên. Tuy nhiên, khi hỏi tên cụ thể các trường, bệnh viện thì nhân viên này không trả lời được. Chất lượng "cao cấp" cũng chỉ được cam kết bằng miệng!

Khó xử lý vì không trái luật?

Ông Nguyễn Hoàng, giám đốc nghiên cứu phát triển Công ty DKRA Việt Nam, thừa nhận có hiện tượng các chủ đầu tư dự án thường dùng rất nhiều mỹ từ, như quảng cáo là căn hộ "chuẩn Singapore", "chuẩn Nhật Bản" hay "chuẩn châu Âu"... để hút khách.

Tuy nhiên, rất khó để xử lý bởi các chủ đầu tư thường lấy những điểm khác biệt của dự án làm điểm nhấn để đưa ra các thông điệp truyền thông tới khách hàng.

Theo các chuyên gia bất động sản, việc các chủ đầu tư đua nhau quảng cáo... láo về dự án là do các quy định của Nhà nước về phân hạng và tên gọi chung cư không rõ ràng, không theo sát với thực tế của thị trường.

Chẳng hạn, theo thông tư mới nhất (TT 31/2016/TT-BXD) vào cuối năm 2016 của Bộ Xây dựng "Quy định việc phân hạng và công nhận hạng nhà chung cư", nhà chung cư được chia thành 3 hạng: A, B và C.

Tuy nhiên, các tiêu chí để phân loại chung cư vẫn chung chung, chưa quy định rõ ràng về không gian, trang thiết bị và vật tư bên trong căn hộ...

Hơn nữa, theo quy định tại thông tư này, chủ đầu tư hoặc ban quản trị nhà chung cư đề nghị công nhận hạng nhà chung cư, được thực hiện sau khi chung cư đã được nghiệm thu hoàn thành công trình, chưa có tiêu chí phân hạng nhà chung cư hình thành trong tương lai.

"Do đó khách hàng mua các căn hộ hình thành trong tương lai không có cơ sở để biết đâu là chung cư cao cấp hay không trước khi quyết định mua nhà" - một chuyên gia nói.

Ông Nguyễn Duy Thành, tổng giám đốc Công ty Quản lý nhà toàn cầu (Global Home), cho rằng thông tư của Bộ Xây dựng về phân hạng nhà chung cư chỉ mang tính chất định hướng như số lượng căn hộ trên diện tích sàn, thang máy, sảnh, hành lang hay khu công cộng...

Và các công trình chỉ được chứng nhận sau khi xây dựng hoàn thành và đưa vào sử dụng. Nếu căn cứ vào thông tư 31 về phân hạng chung cư, các chủ đầu tư khu căn hộ đều không làm sai so với quy định.

Theo ông Thành, các chủ đầu tư đâu có nói căn hộ của họ là hạng A, hạng B hay hạng C để đánh giá theo tiêu chí của Bộ Xây dựng mà họ gọi là chung cư cao cấp hay hạng sang. Cũng không có quy định nào về việc có cấm nhà đầu tư gọi căn hộ là hạng sang hay cao cấp. Nếu không cấm, doanh nghiệp có thể làm.

"Dù Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có điều khoản yêu cầu chủ đầu tư đăng ký phân loại nhà chung cư nhưng không bắt buộc. Họ dùng các cụm từ mang ý nghĩa cảm tính chứ không dùng các cụm từ trong luật" - ông Thành nói.

Phải buộc chủ đầu tư đăng ký chuẩn dự án

Theo ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Horea, người mua nhà có nhu cầu được biết hạng chung cư hình thành trong tương lai, nhất là đối với chung cư cao cấp hay căn hộ hạng sang mà chủ đầu tư quảng cáo khi bán hàng để tránh bị lừa dối, mua nhầm sản phẩm.

"Do vậy, cần sửa đổi, bổ sung thông tư 31 để đảm bảo tính minh bạch, cạnh tranh lành mạnh của thị trường bất động sản và bảo vệ lợi ích chính đáng của người mua nhà" - ông Châu nói.

Trong khi đó, ông Nguyễn Duy Thành - tổng giám đốc Global Home - cho rằng để kiểm soát tình trạng loạn danh xưng nói trên, trước hết phải có những quy định rõ ràng và định lượng hơn về phân loại chung cư.

Ngoài ra, cần buộc các chủ đầu tư phải đăng ký chuẩn chung cư khi bắt đầu triển khai dự án và cam kết trong hợp đồng mua bán.

Hợp đồng mua bán căn hộ phải là hợp đồng mẫu do Bộ Xây dựng soạn thảo, trong đó có quy định những quy định cứng do luật quy định và các quy định mềm do chủ đầu tư đưa thêm để tăng giá trị cho khách hàng.