Thị trường bất động sản TP.HCM quý 4 liệu có khởi sắc?

Bất động sản hết “sốt”

Sau thời gian “ngủ đông”, thị trường bất động sản (BĐS) ở TP.HCM đã trở mình “thức giấc” trong năm 2016 và 2017. Tuy nhiên, tốc độ phát triển chưa kịp ổn định thì sang năm 2019, thị trường địa ốc tại khu vực đông dân nhất cả nước đã có dấu hiệu chững lại.

Quan sát cho thấy, nếu như cùng thời điểm các năm từ 2016 – 2017, các doanh nghiệp địa ốc, sàn môi giới đã rầm rộ chào dự án mới để tung ra các sản phẩm đất nền, căn hộ để khách hàng mua đón Tết Nguyên đán. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, đã bắt đầu sang quý 4/2019 nhưng rất ít dự án được tung ra thị trường tại TP.HCM.

Theo một doanh nghiệp địa ốc có tên tuổi tại TP.HCM cho biết, năm 2018, thị trường BĐS có dấu hiệu chững lại và đi xuống nhưng doanh nghiệp vẫn còn có cơ hội thu nhập, xoay chuyển dòng tiền lợi nhuận và nuôi nhân viên. Nguyên nhân một phần do TP.HCM đang siết chặt pháp lý, thời gian hoàn thành hồ sơ dự án kéo dài quá lâu, trong khi đó, lãi xuất vay vốn ngân hàng cũng bị ràng buộc.

Khi thị trường tại TP.HCM bị siết chặt về pháp lý, nhiều dự án không thể chào hàng được. Các doanh nghiệp và nhà đầu tư bắt đầu “di cư” về các vùng lân cận như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Thuận,… để tìm kiếm quỹ đất phát triển dự án,

Từ những khu đất đồng hoang sơ đã thi nhau mọc những dự án đất nền, sinh thái và du lịch, thu hút một lượng lớn khách hàng từ các tỉnh thành.

Trước đó, báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2019 của các đơn vị như Savills, DKRA Việt Nam cho thấy, nguồn cung phân khúc nhà phố, biệt thự tiếp tục khan hiếm trong quý. Thị trường tiếp nhận 220 sản phẩm nhà phố/biệt thự mới, giảm 65% theo quý và 62% theo năm, mức thấp nhất trong 4 năm gần đây.

Theo DKRA Vietnam, toàn thị trường có 1 dự án đáng chú ý được mở bán, số lượng nguồn cung mới 30 căn, chỉ bằng 8% so với quý 2 và bằng 83% cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 67% nguồn cung mới (khoảng 20 căn), bằng 7% so với quý 2.

Lý do được các đơn vị nghiên cứu đưa ra là do quỹ đất hạn hẹp và quy trình pháp lý bị thắt chặt là nguyên nhân chính khiến nguồn cung mới hạn hẹp. 

Gần đây, Sở Quy hoạch- Kiến Trúc TP.HCM đưa ra công văn kiến nghị yêu cầu việc thắt chặt quản lý việc phân lô tách thửa tại địa bàn thành phố. Công văn này nhằm tăng tính tính hiệu quả của Quyết định Số 60/2017/QĐ-HĐND về diện tích phân lô tối thiểu. Theo Savills, trong thời gian tới, nguồn cung đất nền mới cũng sẽ bị ảnh hưởng. 

Theo đó, thị trường sơ cấp suy yếu trong quý 3/2019, có khoảng 400 giao dịch nhà phố/biệt thự, giảm 41% theo quý. Tỉ lệ hấp thụ đạt 47%, giảm 5 điểm phần trăm theo quý. 

Chuyên gia kinh tế Lê Chí cho rằng, hiện nay, thị trường TP.HCM tồn khoảng 200.000 căn hộ, nguyên nhân phần lớn người mua là để đầu cơ, cho thuê, chứ không phải mua nhà ở thực. Do đó, thị trường đang vênh giữa hai dòng sản phẩm cao cấp và dòng sản phẩm vừa túi tiền. Mặc khác, dòng tiền tiếp cận rất khó khăn cho chủ đầu tư và khách hàng, bởi Ngân hàng Nhà nước hiện nay rất thận trọng về việc kiểm soát nguồn tiền khi cho vay để tránh việc bong bóng bất động sản.

Cũng theo ông Chí, gần đây Sở Xây dựng và UBND TP.HCM cẩn trọng hơn trong việc phê duyệt dự án chung cư, do đó, doanh nghiệp chạy qua các tỉnh lân cận kinh doanh, họ chủ yếu là phân lô bán nền, chỉ cần có 1/500 là họ huy động vốn, thu nguồn vốn đầu tư nhanh hơn. 

Còn tại TP.HCM phân khúc chủ yếu là chung cư cao cấp, khách hàng mua không có nhu cầu ở thật. Điều nghịch lý là dòng sản phẩm vừa túi tiền cho người thu nhập thấp đang hấp thu tốt nhưng nguồn cung lại thiếu trầm trọng.

Cần “cởi trói” pháp lý cho các dự án BĐS

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), năm 2019 có tổng nguồn cung BĐS giảm mạnh nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, toàn thị trường BĐS TP.HCM đang đứng trước nhiều thách thức lớn trong năm nay, khả năng có rất nhiều doanh nghiệp không thể trụ lại thị trường trong thời gian tới. 

Thông tư 36 về siết tín dụng của Ngân hàng Nhà nước đã trở thành trở ngại lớn đầu tiên cho thị trường khi vốn chảy vào lĩnh vực này sẽ trở nên chặt chẽ và khắt khe hơn gây khó khăn doanh nghiệp khi tiếp cận nguồn vốn. Chính vì vậy, 3 quý vừa qua, thị trường BĐS bị chững lại khi nguồn cung ra hàng dự án mới hiếm hoi, tính thanh khoản của các sản phẩm sụt giảm nghiêm trọng.

Tại Hội nghị gặp gỡ giữa lãnh đạo UBND TP.HCM với doanh nghiệp BĐS thường niên năm 2019, các doanh nghiệp địa ốc kiến nghị nhiều vướng mắc gây khó khăn trong quá trình xây dựng và bán sản phẩm. Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty CP Đầu tư Nam Long cho rằng, vướng mắc nhiều nhất đối với doanh nghiệp BĐS hiện nay là có những chính sách chồng chéo, mâu thuẫn, không khả thi và thiếu tính thực tiễn dẫn đến nhiều cuộc thanh tra, kiểm toán kéo dài 2 - 3 năm khiến doanh nghiệp bất động sản bất an, còn công tác tính tiền sử dụng đất dự án BĐS trên địa bàn TP.HCM đều bị chậm trễ.

Thực tế, các khu đất trong nội thành chỉ còn đếm trên đầu ngón tay. Trong khi đó, giá đất ngày càng tăng cao khiến việc tiếp cận nguồn cung của các doanh nghiệp ngày càng khó. Đó là chưa kể đến tiền đất phải thanh toán liền, điều này tạo thêm gánh nặng, nguồn vốn cạn dần vì doanh nghiệp chưa bán được sản phẩm đã phải lo tiền xây dựng, đóng tiền đất dồn dập.

Thực tế hiện nay, tại TP.HCM đang có hơn 100 dự án BĐS bị “đóng băng” chờ rà soát, thanh tra. Vì vậy, quá trình thanh tra càng kéo dài thì càng bất lợi cho doanh nghiệp về chi phí vốn, lãi vay ngân hàng tăng và mất cơ hội kinh doanh. Điều này dẫn đến số lượng dự án đưa ra thị trường bị sụt giảm, bất lợi cho người mua nhà về việc lựa chọn sản phẩm ưng ý, nguồn thu ngân sách Nhà nước cũng giảm đáng kể.

Nhìn chung, thủ tục pháp lý rườm rà liên quan đến hàng trăm dự án ở TP.HCM phải nằm “đắp chiếu” và không thể hoàn thành, dẫn đến việc người mua gặp nhiều rủi ro khi phải nhận “nhà trên giấy”. Điều này khiến các doanh nghiệp BĐS càng lo ngại hơn trước tình trạng nhiều dự án BĐS bị ách tắc hoặc không được cơ quan Nhà nước xem xét, giải quyết kịp thời. Dẫn đến nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở bị sụt giảm mạnh, mà theo quan hệ cung - cầu sẽ kéo theo việc tăng giá BĐS.