Đất “vàng” 8 -12 Lê Duẩn: Hé lộ lỗ hổng biến đất công thành đất “ông”

Lỗ hổng biến đất công thành đất “ông” tại đất “vàng” số 8-12 Lê Duẩn

Dẫn chứng câu chuyện mua bán quyền sử dụng hai khu đất “vàng” ở số 8-12, đường Lê Duẩn, phường Bến Nghé, quận 1 (TP.HCM) tại một hội thảo về M&A vừa được tổ chức, LS. Phạm Duy Nghĩa, Trọng tài viên VIAC, Giảng viên Đại học Fulbright Việt Nam, cho biết, khu “đất vàng” số 8-12 Lê Duẩn đang được trao quyền sở hữu cho Công ty CP đầu tư Lavenue (gọi tắt là Lavenue).

Theo LS. Phạm Duy Nghĩa, Công ty Lavenue ban đầu do Công ty Quản lý kinh doanh nhà TP.HCM và 4 công ty thuộc Bộ Công Thương sáng lập, nhưng qua các phi vụ chuyển nhượng trái quy định pháp luật, các cổ đông nhà nước này cũng đã chuyển quyền chi phối, quyền đầu tư phát triển dự án vào tay các cổ đông tư nhân.

Tỷ lệ sở hữu cổ phần thực tế của các cổ đông đã thay đổi, Công ty Quản lý kinh doanh nhà TP.HCM nắm 20% cổ phần, tương đương 155 tỉ đồng vốn góp; Công ty TNHH đầu tư Kido nắm 50% cổ phần, tương đương hơn 387 tỉ đồng; Công ty TNHH MTV Hoa Tháng Năm nắm 30% cổ phần, tương đương 232 tỉ đồng. Trong đó, Hoa Tháng Năm là một công ty bí ẩn, chỉ có 3 nhân viên, thành lập 1 tháng trước khi mua-bán cổ phần.

Điểm lại một vài diễn biến của vụ việc, tháng 11.2007, Uỷ ban nhân dân TP.HCM chấp thuận, phê duyệt dự án đầu tư tòa nhà 36 tầng. Tới tháng 9.2010, đăng ký thành lập Công ty Đầu tư Lavenue. Tiếp đó, tháng 12.2010, bổ sung giấy đăng ký của Lavenue.

Tới tháng 11.2011, cấp và cho Lavenue thuê đất. Rồi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà đầu tư trả 700 tỷ đồng tiền thuê đất. Vào tháng 8.2013, sau thanh tra dự án này, Thanh tra thành phố kiến nghị UBND TP.HCM xem xét ra quyết định thu hồi khu đất đồng thời giao Sở TNMT chấm dứt hợp đồng thuê đất với Công ty Lavenue.

Sau khi có quyết định thu hồi đất, UBND TP.HCM giao UBND Quận 1 thu hồi, hủy bỏ việc chấp thuận cho Công ty Lavenue làm chủ đầu tư dự án. Đồng thời, giao Sở Tài chính chủ trì phối hợp với cơ quan có liên quan báo cáo đề xuất, trình UBND TP.HCM xem xét, hoàn trả chi phí hợp lý cho Lavenue. Ngoài ra, Thanh tra thành phố còn kiến nghị UBND TP.HCM giao Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Kế hoạch và Đầu tư tổ chức kiểm điểm các cá nhân có liên quan đến sai phạm.

Tháng 12.2018, UBND TP.HCM ra quyết định thu hồi quyền sử dụng đất và yêu cầu 04 doanh nghiệp nhà nước phải hoàn lại 100 tỷ đồng.

Xung quanh việc chuyển nhượng khu đất “vàng” ở số 8-12, đường Lê Duẩn, LS. Phạm Duy Nghĩa đặt ra một loạt câu hỏi: “Việc dựng lên một công ty để mua cổ phần, giành quyền kiểm soát lô đất, rồi chuyển nhượng cổ phần cho những người đứng phía sau, những giao dịch như vậy có hợp pháp hay không?

Nếu TP.HCM thanh tra, kết luận quá trình cấp và cho thuê đất là sai. Người được ủy quyền là ông Nguyễn Thành Tài xuất hiện trong các giao dịch không phải với tư cách cá nhân, nhưng đại diện cho chính quyền. Nay chính quyền kết luận quá trình trên là sai, vậy những giấy tờ ông Nguyễn Thành Tài thay mặt chính quyền ký kết với doanh nghiệp có hiệu lực hay không?

Nhà đầu tư đã bỏ ra 700 tỷ cho khu đất số 8-12, đường Lê Duẩn. Vậy ở khía cạnh dân sự, những tài sản tư nhân đầu tư vào khu đất, quy định nào sẽ bảo vệ nhà đầu tư khi người ký đã bị khởi tố.

Mảnh đất này có hai chế độ là cho thuê có trả tiền hàng năm và cấp cho đơn vị có chức năng. Vậy việc cấp này có hợp pháp không? Cơ quan chức năng đã cấp sổ đỏ - quyền sử dụng đất cho đơn vị liên quan, nay muốn thu hồi thì có thu hồi được không? Có thể in một cuốn sổ đỏ khác được không?”

Ngoài ra, LS. Phạm Duy Nghĩa cho rằng, một công sản cần trải qua 10 bước để trở thành tài sản tư nhân. Theo ông Nghĩa, từ bước số 1 đến số 4, những quy trình mang tính chính trị được quyết định bởi những người có quyền lực, nhưng thiếu minh bạch. Từ bước số 5 đến số 7, có sự xuất hiện của các luật sư với hồ sơ pháp lý, sổ hồng, sổ đỏ. Hai bước số 9, 10 là công chứng, thu thuế, khi tài sản đã hiện hình.

Ông Nghĩa Phạm Duy Nghĩa nói: “Các nhà đầu tư muốn mua được công sản, hãy hiểu quy trình rất phức tạp. Cần lượng sức nếu không muốn mất sản nghiệp của mình”.

Bài học mua-bán tài sản công

Theo quan điểm của LS. Phạm Duy Nghĩa, các quy định luật pháp về mua bán và chuyển nhượng tài sản công, hay còn được gọi là cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước rất phức tạp và nhiều rủi ro. Do đó, theo ông Nghĩa, để tránh rủi ro, doanh nghiệp nên có góc nhìn tổng quan hơn trong việc mua bán sáp nhập trong bối cảnh tái cơ cấu doanh nghiệp tại Việt Nam.

Theo đó, về quá trình cổ phần hoá doanh nghiệp, chuyển đổi doanh nghiệp nhà nước từ chủ yếu quản lý công thành thực thể thương mại: DNNN sẽ mang hình thức pháp lý của Công ty TNHH hoặc Công ty Cổ phần hoặc có thể là hợp nhất các đơn vị nhỏ lẻ thành các Công ty lớn hơn hoặc thành Tập đoàn kinh tế nhà nước và Tổng công ty.

Đồng thời, quá trình cổ phần hóa cũng thay đổi cơ cấu sở hữu của doanh nghiệp trong đó các nhà đầu tư trong và ngoài nước được nắm giữ cổ phần của doanh nghiệp sau cổ phần hóa bằng việc đa dạng hóa quyền sở hữu: bán cổ phần cho các nhà đầu tư tư nhân, ban quản lý và nhân viên, cho thuê và chuyển giao các công ty vốn NN (nhỏ) cho tập thể người lao động, bán các DNNN nhỏ cho các nhà đầu tư tư nhân.

Ông Nghĩa cho rằng, để doanh nghiệp giảm thiểu rủi ro trong các giao dịch M&A, chúng ta nên tạo dựng một sân chơi bình đẳng. Đồng thời, quản lý doanh nghiệp nhà nước theo quy tắc thị trường: Minh bạch, cạnh tranh, quản trị doanh nghiệp.

Nhà nước cũng thể hiện rõ mong muốn thoái vốn nhà nước khỏi DNNN và chỉ giữ lại hình thức doanh nghiệp 100% vốn nhà nước tại một số doanh nghiệp chủ chốt (giữ lại 240/2700 doanh nghiệp). Song những con số thống kê cho đến thời điểm hiện tại cho thấy quá trình này mới được thực hiện rất ít, chỉ khoảng 8% trên tổng số vốn nhà nước muốn bán. Như vậy dư địa còn lại, theo ông Nghĩa là 92%.

Tuy nhiên mua bán công sản nhà nước thì phức tạp hơn nhiều so với việc mua bán vốn tư nhân và do đó vấn đề rà soát pháp lý (legal due diligence) cần được làm rất kỹ lưỡng. Doanh nghiệp nhà nước hoặc phần vốn nhà nước không chỉ có một ông chủ, bên mua cần mời luật sư rà soát kỹ bởi có khi ông tổng giám đốc hay ông chủ tịch HĐQT cũng chưa phải là những người có đầy đủ thẩm quyền quyết định và ký kết các hợp đồng M&A. Có những vấn đề phải do Bộ chủ quản công ty/phần vốn nhà nước đó quyết định mới đúng và phải xin ý kiến của rất nhiều người. Nếu thiếu đi một ý kiến đồng ý thì khi thanh tra nhà nước tiến hành rà soát quy trình quyết định bán phần vốn nhà nước sẽ cho rằng chưa phù hơp quy trình và hợp đồng bán cổ phần nhà nước đã ký với nhà đầu tư tư nhân có thể có rủi ro về hiệu lực.

Ông Nghĩa nhận định: “Khác với giao dịch M&A trong khối tư nhân, công ty mục tiêu (Target company-PV) trong giao dịch M&A với DNNN chỉ là ngón tay cuối cùng trong nhiều ngón tay khác mà bên mua cần nắm để có thể hoàn thành được cái bắt tay với DNNN trong thương vụ M&A của mình”.