Chung cư quốc tế: Cũng nhức nhối tranh chấp chung - riêng

Dẫn nhóm PV Tiền Phong đi thực tế khu căn hộ “quốc tế” Booyoung tại khu đô thị Mỗ Lao, quận Hà Đông, ông Lê Học trú tại phòng 1807 và ông Vũ Huế trú tại phòng 2114 CT7, khu Booyoung cho biết: Hai ông và nhiều người dân sau khi chuyển về sinh sống đều vỡ mộng.

Từ đầu năm 2019, chủ đầu tư là Công ty TNHH Booyoung Vina (Hàn Quốc) cho thuê hơn 600 m2 tại tầng 1 của tòa căn hộ để làm nhà trẻ. Trong quá trình này, chủ đầu tư đã làm thêm cửa nhôm kính bịt kín 2/3 diện tích hành lang, khu vệ sinh, sảnh và cửa ra vào tòa nhà tại tầng 1 thuộc diện tích sở hữu chung, không cho cư dân đi lại.

Cũng theo đại diện cư dân, sau 2 lần họp dân, chủ đầu tư chỉ đưa ra được bản thiết kế chung cho tầng 1, trong khi cư dân cho rằng, hợp đồng mua bán là căn cứ pháp lý duy nhất để giải quyết tranh chấp phát sinh. Trong hợp đồng mua bán không có câu chữ nào cho phép chủ đầu tư được sử dụng hành lang, cửa ra vào tòa nhà, nhà vệ sinh công cộng tầng 1 để cho thuê… Đại diện các hộ dân cho rằng, việc quây lại cho thuê, chặn hành lang đi lại còn rất nguy hiểm về phòng cháy khi có sự cố xảy ra.

Một kiến nghị khác của cư dân là diện tích nhà sinh hoạt cộng đồng tại tầng 1 quá nhỏ, chỉ chừng 100m2. Theo quy định, tối thiểu diện tích nhà sinh hoạt cộng đồng phải đạt từ 0,8m2/căn hộ. Nếu nhân với 392 căn hộ của tòa nhà thì nhà sinh hoạt cộng đồng phải đạt 300m2…

Trao đổi với PV Tiền Phong, đại diện cư dân cho hay, chủ đầu tư không cung cấp văn bản nào khẳng định phần diện tích cho thuê thuộc sở hữu của chủ đầu tư. “Chúng tôi không nhận được văn bản nào chứng minh rằng chủ đầu tư sở hữu diện tích hơn 600m2 nhà trẻ”, ông Học nói.

Né tránh trách nhiệm?

Tranh chấp giữa người dân và chủ đầu tư kéo dài, đơn thư gửi đến nhiều cơ quan chức năng. Tuy nhiên, phản ứng của các cơ quan khá lòng vòng. Theo phản ánh của cư dân, họ gửi đơn lên UBND quận Hà Đông, quận này sau đó đề nghị Sở Quy hoạch kiến trúc (QHKT) Hà Nội và Sở Xây dựng hướng dẫn. Trong văn bản trả lời vụ việc, Sở QHKT cho rằng Sở Xây dựng là cơ quan cấp phép xây dựng và theo Thông tư 02/2016 của Bộ Xây dựng thì Sở Xây dựng có trách nhiệm giúp UBND thành phố Hà Nội thực hiện chức năng quản lý nhà nước về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn.

Trong khi đó, văn bản của Sở Xây dựng trả lời UBND quận Hà Đông lại yêu cầu chủ đầu tư có trách nhiệm lấy ý kiến thống nhất của ban quản trị nhà chung cư (hoặc các hộ dân khi chưa có ban quản trị) trong việc phân chia ranh giới và khoanh vùng cụ thể diện tích chung riêng.

Đại diện các hộ dân cho rằng ngoài hợp đồng mua nhà họ không được cung cấp bất cứ tài liệu có giá trị pháp lý nào về dự án như giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế… lấy gì để “thảo luận” với chủ đầu tư? Việc các cơ quan chức năng trả lời như vậy chả khác nào một kiểu đánh đố.

Vướng mắc từ khâu phê duyệt thiết kế dự án?

Đại diện lãnh đạo quận Hà Đông cho biết, 9 tháng đầu năm 2019, quận phải giải quyết tranh chấp tại 18 tòa chung cư. Hiện 30/68 tòa chung cư chưa xác định được phần sở hữu chung, riêng. 10/68 tòa chung cư chưa bàn giao được nhà sinh hoạt cộng đồng. 11/68 tòa nhà chưa bàn giao được quỹ bảo trì... “Các nội dung tranh chấp chủ yếu tập trung giữa chủ đầu tư và ban quản trị, giữa người dân trong chung cư với ban quản trị, phần sở hữu chung riêng giữa chủ đầu tư với người dân, về việc bàn giao quỹ bảo trì...”, Chủ tịch UBND quận Hà Đông Vũ Ngọc Phụng nói.

Theo ông Phụng, riêng về vấn đề phân định diện tích sử dụng chung riêng rất khó thực hiện, bởi phần lớn dự án trên địa bàn quận được phê duyệt từ trước năm 2014. Việc mua bán căn hộ không đề cập chỗ đỗ xe ô tô, xe máy, do đó xảy ra mâu thuẫn trong quản lý, vận hành, sử dụng diện tích chung riêng, dẫn đến khó khăn trong giải quyết. Ông Phụng kiến nghị, Sở Xây dựng chủ trì, phối hợp với các đơn vị liên quan, trên cơ sở dự án được phê duyệt, thẩm định cần công bố phần diện tích sở hữu chung riêng, để hạn chế tối đa việc tranh chấp khi đưa vào sử dụng. “Hiện nay, trong hồ sơ bàn giao cũng chưa xác định, phân định đâu là sở hữu chung, đâu là sở hữu riêng, đâu là bãi ô tô, đâu là bãi xe máy nên rất khó khăn trong quản lý”, ông Phụng nói.

Chủ tịch UBND quận Thanh Xuân Nguyễn Xuân Lưu cho rằng, trong nhiều khó khăn gặp phải khi quản lý chung cư thì có khó khăn về phân định diện tích chung riêng. Ông Lưu cho biết, chính quyền quận rất mong muốn, khi phê duyệt đầu tư, cấp giấy phép dự án có thể phân định ngay diện tích chung riêng của chủ đầu tư của cộng đồng, để sau này khi vận hành rõ ràng, tránh một số chủ đầu tư lợi dụng khi chưa có ban quản trị đem diện tích chung sử dụng vào mục đích kinh doanh. “Trên địa bàn quận cũng đã diễn ra việc này. Sau khi có ban quản trị, việc lấy lại diện tích chung cho cộng đồng là rất khó và mất rất nhiều thời gian giải quyết. Cần phân định luôn chung riêng, chính quyền cấp quận giám sát quá trình vận hành. Như thế, chủ đầu tư không sử dụng được và sẵn sàng bàn giao cho cộng đồng ngay”, ông Lưu nói.

Một khó khăn lớn khác, theo ông Lưu là việc bàn giao quỹ bảo trì. Ông Lưu phân tích, hiện nay khi ký hợp đồng mua nhà, người mua nhà nộp cho chủ đầu tư bao gồm tiền mua nhà và quỹ bảo trì. “Chính cái này gây ra rất khó khăn cho việc thu lại phần quỹ bảo trì của chủ đầu tư để bàn giao cho ban quản trị. Hiện nay tổng số chúng tôi thành lập được 85/106 ban quản trị tòa nhà, nhưng mới có 63 chung cư bàn giao quỹ bảo trì, còn các ban quản lý khác chưa nhận được. Chúng tôi kiến nghị cấp cao hơn có quy định khi ký hợp đồng mua nhà thì tách quỹ bảo trì 2% khỏi tiền của chủ đầu tư, để chính quyền kiểm soát, để khi thành lập ban quản trị thì chuyển giao được ngay”, ông Lưu nói.

“

 Không cấp mới dự án cho chủ đầu tư vi phạm

Tại hội nghị giao ban trực tuyến giữa Lãnh đạo Thành ủy, HÐND và UBND TP Hà Nội với lãnh đạo các quận huyện, thị xã, Bí thư Thành ủy Hà Nội Hoàng Trung Hải cho rằng, hiện nay trên địa bàn thành phố còn khoảng gần 90 chung cư có tranh chấp. Trong thời gian tới, chính quyền các cấp cần kiên quyết xử lý vi phạm trật tự xây dựng và đối với chủ đầu tư vi phạm trong quá trình thực hiện xây dựng, quản lý chung cư sẽ không cấp dự án mới.