Bùng nổ tranh chấp chung cư, cư dân vẫn yếu thế

Hàng loạt chung cư bùng nổ tranh chấp

Vừa qua, cư dân chung cư Home City đã căng băng rôn quây kín lối đi số 177 Trung Kính (Cầu Giấy, Hà Nội) yêu cầu Công ty TNHH một thành viên đầu tư Văn Phú ngừng thi công công trình trường tiểu học để trả lại lối đi chung. Việc chủ đầu tư bịt lối đi ở 177 Trung Kính và yêu cầu cư dân đi lối đường Nguyễn Chánh đã gây bức xúc cho cư dân.

Theo cư dân của chung cư Home City, tại văn bản số 4764/UBND-XDGT ngày 30/6/2014 của UBND thành phố Hà Nội về việc xây dựng nhà ở cao tầng, kết hợp trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê và trường tiểu học, tại mục 5 (địa điểm xây dựng) ghi rõ: “Khu đất tại địa chỉ số 177 (tổ 51), phố Trung Kính, phường Yên hoà, Cầu Giấy, Hà Nội”. Trong nhiều hợp đồng mua bán căn hộ, Chủ đầu tư Văn Phú cũng chỉ rõ, địa chỉ 177 Trung Kính là của Home City, người dân phải được sử dụng lối đi hợp pháp này. Do đó, chủ đầu tư Home City thi công trường học bịt lối đi của người dân ở địa chỉ 177 Trung Kính là không hợp lý.

Tại chung cư Happy Star Tower (khu đô thị Việt Hưng, phường Giang Biên, quận Long Biên, Hà Nội) người dân về ở tại chung cư Happy Star Tower hơn 2 năm nay nhưng vẫn chưa được nhận bàn giao nhà. Cư dân không được ký hợp đồng mua điện, nước trực tiếp từ công ty điện, nước mà vẫn phải thông qua chủ đầu tư. Chủ đầu tư không đối thoại với người dân, chậm tổ chức hội nghị cư dân để chuyển giao quỹ bảo trì.

Người dân bức xúc đã treo băng rôn bán nhà để tỏ thái độ với chủ đầu tư, thu hút sự quan tâm. Đỉnh điểm của mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân Happy Star Tower là việc cư dân không thoả thuận được với chủ đầu tư về phí dịch vụ, không đóng tiền dịch vụ, chủ đầu tư đã cắt điện, nước của một số hộ dân vào cuối tháng 2/2019.

Tranh chấp ở chung cư Home City, Happy Star Tower chỉ là hai trong số hơn 200 vụ tranh chấp chung cư ở hai thành phố là Hà Nội và TPHCM. Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, có hơn 100 tòa chung cư trên địa bàn thành phố đang xảy ra tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư. Tại TPHCM có khoảng 105 chung cư đang có tranh chấp ở mức độ khác nhau, 9 chung cư có tranh chấp gay gắt, phức tạp.

77% tranh chấp chung cư liên quan tới quỹ bảo trì

Tranh chấp chung cư tập trung vào một số nguyên nhân chính là quỹ bảo trì, phí dịch vụ, vận hành chung cư, diện tích chung riêng… Trong đó, phần lớn những tranh chấp chung cư giữa chủ đầu tư và cư dân là quỹ bảo trì. Sở Xây dựng TPHCM đang thụ lý 44 vụ nhà chung cư có tranh chấp thì có đến 34 vụ việc liên quan đến kinh phí bảo trì chung cư (chiếm tỷ lệ 77%).

Luật Nhà ở 2014 quy định người mua căn hộ chung cư phải nộp kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua nhà (trước thuế VAT) tại thời điểm nhận bàn giao nhà. Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì nhà chung cư cho Ban Quản trị nhà chung cư để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật. Phương thức quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư như cách làm hiện nay có nhiều bất cập.

Chủ đầu tư giữ quỹ bảo trì 2% trong suốt quá trình thực hiện dự án, theo quy định, sau khi dự án hoàn thành chủ đầu tư tổ chức hội nghị cư dân thành lập ban quản trị và giao lại số tiền bảo trì. Thế nhưng nhiều chủ đầu tư đã chây ì, không bàn giao quỹ bảo trì, là nguyên nhân nảy sinh những mâu thuẫn về quản lý, vận hành và tính phí dịch vụ.

Như vụ tranh chấp quỹ bảo trì ở chung cư Starcity Lê Văn Lương (Thanh Xuân, Hà Nội) 5 năm hoàn thành và đưa vào sử dụng, gần 18 tỷ đồng phí bảo trì được chủ đầu tư là Công ty Cổ phần tập đoàn Đại Dương thông báo là sẽ bàn giao cho ban quản trị. Tuy nhiên, cư dân vẫn chưa đồng tình với số kinh phí bảo trì được bàn giao.

Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) kiến nghị, bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng kinh phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua bán nhà tại thời điểm nhận nhà, vì không cần thiết, không hợp lý và tạo thêm gánh nặng cho người mua nhà. Nên quy định chủ sở hữu nhà chung cư phải đóng kinh phí bảo trì 2% này, trong thời hạn 60 tháng sau khi nhận nhà (vì 5 năm, cũng thường là thời điểm kết thúc công tác bảo hành nhà chung cư). Đề nghị mức đóng hàng tháng được chia đều trong 60 tháng, làm giảm nhẹ gánh nặng cho chủ sở hữu nhà chung cư và hợp lý hơn.

“Ban quản trị nhà chung cư chịu trách nhiệm thu kinh phí bảo trì chung cư và kiến nghị xây dựng cơ chế để ban quản trị thực hiện được nhiệm vụ này. Quỹ bảo trì chung cư chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm: Hệ thống kết cấu chịu lực, tường bao ngôi nhà, hành lang, cầu thang bộ, đường thoát hiểm” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nêu ý kiến.

Luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn cho rằng, để giải quyết tranh chấp thì cơ quan quản lý nhà nước cần thay đổi cách tiếp cận vấn đề. Ví dụ trong trường hợp sai lệch thiết kế do lỗi do chủ đầu tư gây ra, nếu xét thấy không vi phạm đến an ninh, trật tự thì cấp “sổ đỏ” cho người dân, còn phạt chủ đầu tư nặng để chủ đầu tư lỗ do sai phạm.

“Khi xảy ra tranh chấp, cư dân chiếm số đông nhưng lại là phe yếu thế, họ cần được hỗ trợ, vào cuộc của các cấp chính quyền để có được những yêu cầu chính đáng. Cơ quan quản lý cũng cần nhìn nhận, tiếp cận và đánh giá lại các mâu thuẫn trong tranh chấp chung cư hiện nay”, Luật sư Tuấn phân tích.