Bất động sản hạng sang Hà Nội: Sẽ gặp khó vì bão hòa, thiếu vốn

Khó hấp thụ

Tại Hà Nội, có dự án nhà ở hạng sang đã mở bán nhiều lần, thậm chí sắp xây xong mà chủ đầu tư vẫn đau đầu vì chưa hết hàng. 6 năm trước, khi thị trường “sốt”, chủ đầu tư từng công bố mức giá chào bán mỗi m2 nhà đã hoàn thiện lên đến trên 100 triệu đồng. Như vậy, mỗi căn hộ tại đây, người mua phải bỏ ra 13-27 tỷ đồng và nếu chọn một căn penthouse phải trả khoảng 100 tỷ đồng.

Hai năm trước, khi dự án bắt đầu hoàn thiện phần thô, chủ đầu tư từng tổ chức mở bán lại và giá bán mỗi m2 không được công khai. Tuy nhiên, việc bán hàng thời điểm đó cũng gặp nhiều bế tắc, thậm chí không có giao dịch. Đến nay, dự án được hoàn tất đến 90%, song kế hoạch bán hàng của chủ đầu tư này vẫn ở dạng “dự kiến”. Dự án trên là câu chuyện điển hình cho những dự án BĐS hạng sang tại Hà Nội “ế ẩm”. Gần đây, phân khúc này vẫn không được cải thiện và có chiều hướng đi xuống . Suốt năm 2 năm qua, nhiều dự án đã được tung ra khiến thị trường càng khó hấp thụ hơn.

Trong một báo cáo mới đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung căn hộ siêu sang tăng từ 115 căn hộ vào cuối quý II lên 1.322 căn ở cuối quý III. Tuy nhiên, báo cáo cũng cho biết, chỉ có 90 căn hộ giao dịch được trong 3 tháng và tỷ lệ hấp thụ của dòng sản phẩm này ở Hà Nội chỉ đạt khoảng 2%.

Theo quy định tại Thông tư 19/2017/TT-NHNN được ban hành mới đây, kể từ ngày 1/1/2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn (trong khi mức hiện nay là 45%), hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản là 200%. Điều này đồng nghĩa với việc siết dòng tín dụng BĐS, bởi dòng tín dụng BĐS thường là vốn vay trung và dài hạn khiến thị trường phân khúc hạng sang ít nhiều bị ảnh hưởng.

Ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - kinh tế cho biết, khi hệ số rủi ro cho tín dụng BĐS tăng cao từ 150% lên 200% sẽ buộc các ngân hàng phải siết lại cho vay BĐS hoặc tăng vốn tự có. Điều này sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận của các ngân hàng và do đó, có khả năng các ngân hàng sẽ phải tăng lãi suất cho vay để bù trừ cho phần lợi nhuận bị thiệt hại.

“Lãi suất cho vay BĐS cao gây bất lợi cho cả nhà kinh doanh, đầu tư BĐS, cũng như người mua, vì giá bất động sản có thể sẽ tăng và việc vay vốn ngân hàng sẽ bị hạn chế”, ông Hiếu chia sẻ.

Vì vậy, càng gần cuối năm, nhiều chủ đầu tư càng tìm mọi cách quảng bá bán sản phẩm phân khúc này. Cũng dòng sản phẩm căn hộ cao cấp tại một dự án lớn trên đường Thuy Khuê (Tây Hồ, Hà Nội), chủ đầu tư cũng tung đủ các chiêu khuyến mại để hấp dẫn người mua và nhà đầu tư nhưng tỷ lệ giao dịch thành công thấp. Hàng loạt các dự án chung cư cao cấp trên trục đường Lê Văn Lương (Thanh Xuân, Hà Nội) đang được các sàn BĐS quảng bá rầm rộ để thu hút người mua trong bối cảnh “chợ chiều”.

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới BĐS Việt Nam (thuộc Hiệp hội BĐS) cho biết, tại Hà Nội, các hoạt động mua đi bán lại nhộn nhịp, sôi động của các nhà đầu tư thứ cấp, các nhà đầu cơ đã hiếm dần. Lý do là giá cả BĐS ở đây gần như không tăng trưởng cao như vài năm trước, thậm chí, có nhiều dự án còn giảm giá bán bằng nhiều hình thức khác nhau. Thay vào đó, giới đầu tư, đầu cơ đã chuyển hướng đến thị trường mới nổi ở các tỉnh, nơi giá BĐS đang thấp, có khả năng tăng để sinh lời. Với những phân tích này, ông  Đính cho rằng, giới đầu cơ không còn mặn mà với BĐS Hà Nội.

Thị trường BĐS sẽ gặp khó?

Theo quy định tại Thông tư 19/2017/TT-NHNN được ban hành mới đây, kể từ ngày 1/1/2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn (trong khi mức hiện nay là 45%), hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản là 200%. Điều này đồng nghĩa với việc siết dòng tín dụng BĐS, bởi dòng tín dụng BĐS thường là vốn vay trung và dài hạn khiến thị trường phân khúc hạng sang ít nhiều bị ảnh hưởng.

Ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - kinh tế cho biết, khi hệ số rủi ro cho tín dụng BĐS tăng cao từ 150% lên 200% sẽ buộc các ngân hàng phải siết lại cho vay BĐS hoặc tăng vốn tự có. Điều này sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận của các ngân hàng và do đó, có khả năng các ngân hàng sẽ phải tăng lãi suất cho vay để bù trừ cho phần lợi nhuận bị thiệt hại.

“Lãi suất cho vay BĐS cao gây bất lợi cho cả nhà kinh doanh, đầu tư BĐS, cũng như người mua, vì giá bất động sản có thể sẽ tăng và việc vay vốn ngân hàng sẽ bị hạn chế”, ông Hiếu chia sẻ.