6 sai lầm khiến nhà bạn mua không thể tăng giá

Dưới đây là 6 sai lầm mà các nhà tài chính và các đại lý mua bán bất động sản ở Australia đúc rút ra từ các giao dịch của khách hàng của mình.  

1. Mua nhà ở sai vị trí

"Vị trí, vị trí và vị trí, đó là những gì chúng tôi thường khuyên các khách hàng khi mua nhà, đặc biệt nếu với mục đích đầu tư", Rodney McLoughlin, giám đốc Đại lý Mua bán TBAS cho biết.

Đó là lý do vì sao anh cho rằng mua nhà sai vị trí là sai lầm số một của nhiều người. 

"Khi thị trường sốt, những người mua tiềm năng sẽ mua bất cứ thứ gì vì lo hụt mất cơ hội - một ngôi nhà trên đường lớn, ngay phía trước một tòa nhà ồn ào, một căn nhà không tiện đi lại, hoặc ngay dưới đường đi của máy bay, đường dây điện cao thế. Những bất động sản này dễ bán khi thị trường đang sốt nóng. Nhưng ngay khi thị trường trầm xuống, chúng trở nên khó bán hơn nhiều. Bạn có thể thấy chúng mất giá tới 20% hoặc hơn", McLoughlin nói. 

Những khu vực đất tốt, được đánh giá cao với hạ tầng hoàn chỉnh thường đắt tiền hơn. Vì thế, người mua ít tiền thường sẽ chơi canh bạc mua đất ở những vị trí ít có nhu cầu hoặc hạ tầng kém hơn, đi lại xa xôi, bất tiện hơn. 

"Nhiều khách hàng của tôi mua ở ngoại ô cách thành phố đến 40 km, nhưng sau khoảng 10 năm họ không nhận được sự tăng giá nào", McLoughlin nói. Anh thậm chí chứng kiến nhiều người mất gần hết tài sản vì giá giảm, bán không được, mà muốn cho thuê lại cũng không xong.

Theo chuyên gia, mua nhà đất ở vị trí tốt nhất mà bạn có thể chi trả luôn là lựa chọn số một. 

2. Bỏ qua quy luật cung - cầu

Tích lũy được một số tiền, bạn nên mua vài bất động sản rẻ tiền, thay vì dồn hết cho một cái đắt để làm giảm rủi ro, tăng cơ hội có tỷ suất lợi nhuận cao hơn?

"Điều này không cần thiết", theo Ben Sum, nhà lập kế hoạch tài chính của Wealthful. Ông cho rằng bạn nên tìm kiếm bất động sản tốt nhất trong khả năng của mình, vì nó dễ tiếp cận đến những người mua có thu nhập cao, sẵn sàng trả giá tốt để được ở nơi tốt.

Ngoài ra, theo thời gian, những bất động sản loại này vẫn luôn là loại được tìm kiếm. "Để đánh giá một bất động sản có phải là cơ hội tốt để mua không, bạn nên luôn luôn ghi nhớ khái niệm cung cầu - Cái gì càng hiếm thì giá càng cao", Sum nói. 

"Các gia đình và những người mua khác sẵn sàng trả giá cao để được tiếp cận với những tiện ích sống như gần trường học, dễ dàng đi nhà hàng, cà phê, gần  trung tâm thương mại.... Và vì nguồn cung loại này thường thiếu, nên giá sẽ tăng dần theo thời gian".

3. Tính cả tăng trưởng vốn khi mua nhà đất theo tiến độ dự án 

Bạn đóng tiền mua bất động sản đợt đầu, rồi chờ trả dần các đợt sau, cho đến khi bàn giao. Nếu thị trường chung tăng trưởng, tài sản của bạn sẽ tăng dần giá trị cho đến khi xây xong. Nhưng trong một thị trường trầm lắng, xu hướng này sẽ ngược lại.

"Chúng tôi bắt gặp nhiều người mua một bất động sản dự án từ vài năm trước, và giờ thì giá trị giảm dần cho đến lúc hoàn thành", Sum nói. "Điều này có nghĩa họ có thể phải vay mượn để đóng tiền theo tiến độ, mà không sinh lời thêm được đồng nào". 

4. Không chuẩn bị khi bán lại bất động sản

Các chương trình thực tế thường cho thấy người ta sửa chữa nhà rồi bán qua tay rất nhanh chóng và dễ dàng. Thực tế khắc nghiệt hơn nhiều .

"Chúng tôi gặp rất nhiều người mua nhà còn không biết rằng để sửa nó rồi bán lại phải tốn thêm bao tiền", McLoughlin nói. 

Ngoài chi phí này, bạn có thể còn tốn thêm các chi phí khác như giải quyết rắc rối với hàng xóm, xin phép chính quyền sửa chữa cải tạo, và tốn nhiều thời gian hơn bạn tưởng. Người ít kinh nghiệm có thể mua nhà và lâm vào cảnh nợ, thay vì lợi nhuận như họ tưởng. 

5. Không có kế hoạch

McLoughlin cho rằng một trong những điều quan trọng nhất là phải có kế hoạch cụ thể với căn nhà của mình, chẳng hạn bạn mua về sửa rồi bán lại ngay, hay giữ lại cả chục năm sau mới bán. Với mỗi định hướng, bạn cần có kế hoạch cụ thể không sớm thành phá sản.

6. Quá phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính

Nhiều người ảo tưởng rằng có thể dễ dàng dùng đòn bẩy tài chính - dùng tài sản của mình thế chấp để vay tiền, mua thêm căn nhà khác, và lặp lại liên tiếp. Điều này nghe rất hấp dẫn?

Nhưng theo Sum, điều này chỉ hiệu quả khi bạn đầu tư đúng loại bất động sản. Thường sai lầm của nhiều người là dùng đòn bẩy cho những bất động sản kém cỏi. Điều đó khiến bạn dễ mắc kẹt ở một tài sản ít giá trị, thậm chí mất giá, nhưng bạn vẫn phải trả lãi cho nó. Trường hợp tệ nhất có thể khiến bạn rơi vào vòng xoáy bất ổn, thậm chí phá sản. 

Vậy bạn nên làm gì nếu đã dồn tiền vào một bất động sản không thể tăng giá?

Sum cho biết điều đầu tiên bạn cần làm là xin lời khuyên của chuyên gia. Nếu họ đề xuất bán đi, đừng chần chừ, ngay cả nếu bị lỗ. Bởi sau cùng, đầu tư thành công là biết thời điểm để cắt lỗ. Việc giữ lại ngôi nhà đó chỉ càng tiếp tục khiến bạn mất tiền thêm. 

Ngoài ra, bạn cũng cần hiểu rõ bất động sản nào sẽ có cơ hội tăng giá khi thị trường ấm trở lại. Nói chung, một số bất động sản không thể trở lại giá vốn, đặc biệt khi chúng thuộc diện ít có nhu cầu, khó cho thuê, và ở khu vực tăng trưởng thấp. Tất cả đều quay trở lại với việc mua đúng vị trí.