Vướng vài mét đất hỗn hợp, trăm dự án đứng im chịu trận

Sáng 25/9, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cùng với UBND TP tổ chức Hội nghị tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản (BĐS).

126 dự án trùm mền do luật chồng chéo

Theo thống kê của Sở Xây dựng, từ ngày 01/07/2015 đến tháng 8/2018, đã có 170 dự án đã được UBND thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong đó, chỉ có 44 dự án có quyền sử dụng đất ở đã được UBND TP chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư và đã được cơ quan thẩm quyền cấp sổ đỏ có mục đích sử dụng là đất ở tại đô thị.

126 dự án còn lại có quỹ đất hỗn hợp, có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp, đất chuyên dụng nên bị trùm mền, chờ gỡ rối.

Trong 126 dự án, có 51 dự án đã hết thời hiệu. Kể từ tháng 9/2018 đến nay, tất cả các dự án nhà ở thương mại có quỹ đất hỗn hợp, kể cả 51 dự án đã hết thời hiệu, đều phải thực hiện thủ tục thông qua Sở Kế hoạch - Đầu tư để trình UBND TP ban hành "Quyết định chủ trương đầu tư" theo quy định của luật Đầu tư.

Thế nhưng, tất cả các dự án đã có "Quyết định chủ trương đầu tư" và các dự án có quỹ đất hỗn hợp đều bị ách tắc thủ tục "công nhận chủ đầu tư" và thủ tục "phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500". Đây là nguyên nhân chủ yếu làm sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, sụt giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Ngày 04/09/2018, Sở Xây dựng đã có Văn bản báo cáo UBND Thành phố về ách tắc trong thủ tục “lựa chọn chủ đầu tư” dự án nhà ở thương mại bằng hình thức “chỉ định chủ đầu tư”, Do Luật nhà ở yêu cầu “phải có quyền sử dụng đất ở”, tức 100% đất ở.

Ngày 27/06/2019, Sở Tài Nguyên môi trường đã có báo cáo UBND thành phố, Trong đó, có hai nội dung liên quan đến “đất ở”, và “nhà đầu tư, chủ đầu tư”.

Sở Tài Nguyên môi trường cho rằng: “Vướng mắc hiện là khái niệm “Nhà đầu tư” và "Chủ đầu tư”. Vì trường hợp là doanh nghiệp có quyền sử dụng đất hợp pháp sau khi được UBND công nhận là “chủ đầu tư” thì sẽ triển khai bước tiếp theo là trình phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, vì theo quyết định chủ trương thì doanh nghiệp sẽ là “Nhà đầu tư” chứ không phải “Chủ đầu tư”, vì vậy doanh nghiệp sẽ không hoàn thành được hồ sơ xin giao đất.

Tuy nhiên, HoREA lại cho rằng nhận định trên chưa thật đầy đủ vì hiện nay, tất cả các doanh nghiệp BĐS đều bị cả hai vướng mắc: Vướng mắc “quyền sử dụng đất ở hợp pháp”, và vướng mắc  về “nhà đầu tư, chủ đầu tư” như sau:

Tất cả dự án có quỹ đất hỗn hợp phải chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở thì phải thực hiện thủ tục “Quyết định chủ trương đầu tư” theo Quy định tại Điều 32 Luật Đầu tư và Điều luật 170 Luật Nhà ở. Nhưng sau khi đã có quyết định “chủ trương đầu tư” thì Nhà đầu tư lại không làm được thủ tục phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Do vậy không làm được thủ tục công nhận Chủ đầu tư dự án.

HoREA cho rằng quy định chỉ có 100% đất ở thì mới được chỉ định “Chủ đầu tư dự án” nhà ở thương mại là một trong những vướng mắc rất lớn và cũng là nguyên nhân chủ yếu gây ách tắc thị trường bất động sản hiện nay.

Phó Thủ tướng Trịnh Đình Dũng đã có ý kiến chỉ đạo, yêu cầu UBND Thành phố Hồ Chí Minh rà soát, tổng hợp các trường hợp dự án vướng mắc để các Bộ, ngành tìm cách tháo gỡ.

Phó Thủ tướng giao Bộ Tài Nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp Bộ Xây dựng, nghiên cứu, xây dựng văn bản quy phạm pháp luật về việc giao đất theo hình thức chỉ định hoặc chỉ định nhà đầu tư đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở có tính chất đặc thù, riêng biệt đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình thực hiện.

 Cán bộ sợ trách nhiệm

Trao đổi với VietNamNet về các vướng mắc nói trên ông Lê Hồng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng ngoài vướng mắc thủ tục, cũng có tâm lý lo ngại của cán bộ công chức.

Với thể chế hiện nay, cán bộ công chức chỉ dám làm những gì pháp luật cho phép, không dám vận dụng luật một cách linh hoạt. Trong khi, các doanh nghiệp BĐS thì có thể làm những gì mà pháp luật không cấm.

Từ đó, có thể thấy ai sai về Pháp luật chịu trách nhiệm, làm cho cán bộ công chức bị tâm lý, sợ trách nhiệm.

“Tôi đã đề xuất và được Bí thứ Thành ủy Nguyễn Thiện Nhân đồng ý là phải xây dựng các quy trình, thủ tục minh bạch để cán bộ công chức thực thi đúng quy trình đó là an toàn. Nói tóm lại, thể chế phải minh bạch vì công chức phải thực hiện theo luật, chứ không dám vận dụng luật. Làm trái là không được, nhưng cái gì pháp luật chưa quy định, không cấm cũng không dám làm nữa”, ông Châu chia sẻ.

Nói về 126 dự án bị trùm mền, ông Châu cho biết vướng do chỗ đất công xen cài trong dự án không ai dám duyệt quy hoạch chi tiết 1/500. Mà không có quy hoạch 1/500 thì không được công nhận chủ đầu tư, khiến các bước còn lại ách tắc.

Ngoài ra, một doanh nghiệp đã được duyệt công nhận chủ đầu tư, đã được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, được thẩm định rồi… nhưng khởi công xây dựng dự án thì bị đình lại. Lý do ,vì chưa có sổ đỏ, nhưng sổ đỏ là một quy trình đất đai khác. Bộ Xây dựng cũng đã có giải thích, chưa có sổ đỏ là không vi phạm điều kiện khởi công. Nhưng đến nay, các ách tắc này vẫn chưa được tháo gỡ.

Theo ông Châu, HoREA đã có nhiều cuộc họp với UBND TP và đã thống nhất tìm cách tháo gỡ nút thắt này rồi. Cái cấn tháo gỡ hiện nay là thực thi và hiểu linh hoạt về pháp luật.

Ông Châu đưa ra ví dụ, hiện nay Sở Quy hoạch-Kiến trúc (QH-KT) không dám nhận hồ sơ duyệt quy hoạch sau khi có chủ trương đầu tư của TP ký. Tại vì nhà đầu tư và chủ đầu tư nó khác nhau. HoREA đề nghị cho phép Sở QH-KT nhận và thụ lý hồ sơ sau khi Chủ tich TP đã ký duyệt quyết định chủ trương đầu tư. “Có cái gậy đó thì Sở người ta mới làm, cán bộ mới dám thực thi”, ông Châu cho biết. 

“

Theo GS Đặng Hùng Võ, ở Việt Nam hiện nay mỗi Tổng Cục đều nắm ít nhất một luật thì nguy cơ về sự xung đột pháp luật có thể xảy ra và đã xảy ra rồi. Chúng ta hướng dẫn không được làm trái luật, nhưng luật của chúng ta liệu không có bất cập hay không, Khi đưa vào thực tế thì đầy bất cập.

Vì vậy theo ông, để thoát khỏi tình trạng xung đột về khoảng trống trong luật hiện nay, khi cùng một vấn đề mà các văn bản luật quy định khác nhau, thì văn bản đúng nội dung chuyên ngành có thể xem là đúng nhất để thực thi.