Nhà ở xã hội cho thuê: Ế vì dân chỉ muốn mua đứt?

Tâm lý sở hữu nhà cản trở người nghèo có chỗ ở

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, số NƠXH hiện có mới đạt khoảng 33% so với mục tiêu cần có 12,5 triệu m2, trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020. Bên cạnh những hạn chế về nguồn vốn, quỹ đất để xây NƠXH theo ông Sinh, còn có tâm lý người dân chỉ muốn mua để sở hữu thay vì thuê nhà ở.

Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, về lâu dài, người dân cần chuyển từ quan niệm “phải sở hữu nhà” sang “có chỗ ở”, tức là có thể đi thuê nhà. “Hiện nhu cầu nhà ở rất cao, song giá nhà tại các thành phố lớn của Việt Nam vẫn cao so với thu nhập của dân. Vì thế, việc tiếp cận của những đối tượng này còn hạn chế. Với người trẻ, chưa có nhiều tích lũy, có thể cân nhắc không nên dốc hết tiền mua nhà mà vẫn có chỗ ở như mong muốn bằng cách đi thuê nhà tại những dự án phù hợp, thuận lợi cho công việc của mình”, ông Nam nói.

Tại một buổi tọa đàm về NƠXH, ông Vũ Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng, do tâm lý người Việt Nam luôn muốn an cư lạc nghiệp và phải sở hữu nhà mới gọi là an cư. “Nhưng nếu còn đang phải lo tài chính cho chi tiêu hằng ngày thì làm sao đủ tiền mua, vì thế nên đi thuê. Quy định chủ đầu tư phải dành 20% dự án NƠXH để cho thuê. Tuy nhiên, thực tế, phần này thường rất khó cho thuê, bởi dân chỉ muốn mua, không mấy ai muốn thuê cả. Theo tôi, với những người có điều kiện kinh tế trung bình thì mua nhà ở với điều kiện thấp vừa vừa, tuỳ thuộc vào khả năng của mình, kể cả khi được nhà nước hỗ trợ”, ông Phấn nói.

Ngoài ra, ông Nguyễn Thế Trường, Phó Giám đốc Ban Quản lý các công trình nhà ở và công sở, Sở Xây dựng Hà Nội cho biết,  cơ chế chính sách hiện nay chủ yếu phục vụ cho giai đoạn đầu của dự án (quy hoạch, lập dự án cho tới khi nghiệm thu công trình xong. Giai đoạn này thường mất 5-7 năm). Nhưng giai đoạn đưa vào sử dụng rất dài, khoảng 50 năm song lại rất thiếu các chính sách, quy định về sử dụng, vận hành công trình... Thực tế này dẫn tới tình trạng nhà xuống cấp nhanh và thiếu vốn bảo trì... NƠXH cho thuê thuộc sở hữu nhà nước, tồn tại trong sự không tương thích giữa các hệ thống luật gồm Luật Xây dựng, Luật Nhà ở; thiếu vắng nhiều chế tài xử phạt và cấp quyền thực thi.

Làm thế nào để hấp dẫn người thuê?

Chia sẻ kinh nghiệm xây NƠXH cho thuê tại Hàn Quốc, ông Kim Nam Jung, từ Viện Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc (LHI Consortium) cho hay, phân khúc NƠXH tại Hàn Quốc được chia thành nhiều nhóm nhỏ, bao gồm cả nhóm nhà cho thuê, được tài trợ bởi chính quyền địa phương, trung ương hoặc Quỹ nhà ở quốc gia.

“Giá thuê của những căn hộ này thấp hơn mức giá thị trường, thời hạn thuê từ 5 đến 50 năm. Nhóm nhà ở cho thuê là công trình tư nhân nhưng có giá thuê không ổn định và thường thời hạn chỉ 5 năm. Với các loại hình này, Hàn Quốc đều có chính sách bảo vệ người thuê, mua lại nhà cho thuê mất khả năng thanh toán, thu hồi tiền ký gửi cho thuê, các khoản tài trợ và hỗ trợ thông qua quỹ nhà ở và đô thị”, ông Kim Nam Jung cho hay.

Theo ông Dương Đức Hiển, Giám đốc Kinh doanh Nhà ở, Savills Hà Nội cho rằng, nếu không có sự giúp đỡ của thế hệ trước, việc sở hữu nhà ở đối với những khách hàng dưới 35 tuổi là khá khó khăn. “Có một thực tế là thu nhập của khách hàng trẻ chưa thể đáp ứng được với giá nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM. Giá một căn hộ chung cư trung cấp 2 phòng ngủ tại Hà Nội dao động từ 3 đến 6 tỷ đồng, xấp xỉ với mức giá căn hộ tại các thị trường phát triển.Trái lại, mặt bằng thu nhập tại Việt Nam chưa thể sánh ngang ở các nước khác”, ông Hiển nói thêm.

Nói về giải pháp, PGS. TS. KTS Nguyễn Hồng Thục, Viện Nghiên cứu định cư và Năng lượng bền vững cho rằng, đối với cư dân có thu nhập trung bình và thấp, đặc biệt với nhóm cư dân là công nhân lao động, rất nhiều người không có nhu cầu sở hữu căn hộ vĩnh viễn. Tuy nhiên, họ lại rất cần những chỗ ở có giá rẻ, tiện ích thiết yếu tối thiểu. Chính vì vậy, giải pháp tạo các khu nhà ở giá rẻ cho thuê, thuê mua rất cần áp dụng công nghệ mới để “sản xuất nhà” thay cho “xây nhà” như truyền thống. Đến nay, chưa có văn bản nào ghi rõ quy chuẩn, tiêu chuẩn công nghệ sản xuất nhà ở Việt Nam cho các doanh nghiệp áp dụng.

Theo PGS. TS Thục, Việt Nam cần xây NƠXH giá thấp trên quy mô công nghiệp với các ứng dụng về thiết kế, sử dụng công nghệ lắp ghép tiền chế cho hệ khung, trần, tường, sàn. Các tiêu chuẩn về diện tích cần nới lỏng theo nhu cầu, nhưng tiêu chuẩn tiện nghi phải thật cao để sáng tạo ra các căn hộ linh hoạt, thông minh hơn so với nhà ở thương mại...