Lợi tức từ cho thuê căn hộ tại TP.HCM đang giảm

Theo khảo sát của một đơn vị nghiên cứu thị trường, trong một năm, giá bán căn hộ tăng bình quân 11,8% còn lợi tức cho thuê ít biến động chỉ đạt 5,4%. Như vậy, tốc độ tăng giá căn hộ chào bán nhanh hơn giá chào thuê đã khiến làm giảm sút phần nào sức hấp dẫn của kênh đầu tư căn hộ cho thuê trên thị trường.

Cũng theo phân tích này thì xu hướng giá bán căn hộ không ngừng leo thang đang khiến cho thị trường đầu tư căn hộ cho thuê chịu sức ép cạnh tranh khốc liệt về giá. Việc giá chào bán tăng nhanh hơn giá chào thuê là có thể kéo lợi nhuận cho thuê sụt giảm ở nhiều quận trên địa bàn thành phố.

Khảo sát của kênh thông tin Batdongsan.com.vn từng chỉ ra trước đó về thị trường căn hộ cho thuê tại Tp.HCM có dấu hiệu sụt giảm ở các phân khúc. Cụ thể, tỉ suất lợi nhuận của căn hộ hạng sang chỉ đạt 4,4% một năm, thấp nhất so với các phân khúc cao cấp (5,9%), trung cấp (5,7%) và chung cư bình dân (5,9%). Thậm chí, tỷ suất lợi nhuận của nhà hạng sang còn kém xa so với khả năng sinh lời của nhà giá rẻ (kém tới 1,5%).

Nói về phân khúc căn hộ cho thuê , ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở, CBRE Việt Nam cho rằng, hiện hiệu suất sinh lời cho thuê căn hộ đang giảm mạnh, kéo theo đó là áp lực lãi vay lên NĐT. Theo đó, tìm kiếm cho thuê để sinh lợi, NĐT cần phải căn nhắc nhiều.

Theo ông Kiệt, với nguồn cung căn hộ cao cấp dồi dào của hàng loạt dự án từ năm 2015 đến nay cùng với nguồn cung căn hộ, bao gồm căn hộ dịch vụ và căn hộ cho thuê sẽ tiếp tục tăng mạnh trong giai đoạn sắp tới. Hầu hết khách thuê phân khúc căn hộ cao cấp chủ yếu vẫn là người nước ngoài. Tuy vậy, bên cạnh cơ hội, hoạt động đầu tư, BĐS cho thuê phải đối mặt với rủi ro dư cung khiến mức giá sẽ bị ảnh hưởng nhất định.  

“Ngoài việc lựa khu vực có đầy đủ tiện ích cho khách thuê, nhà đầu tư cần chú ý việc lựa chọn quy mô và loại hình căn hộ phù hợp với nhu cầu thị trường”, ông Kiệt nhấn mạnh.

Đại diện đơn vị nghiên cứu này từng chỉ ra, giai đoạn 2018-2020 Tp.HCM dự kiến tiếp nhận 40.000 căn được bàn giao, trong đó có tới 60-70% thuộc phân khúc cao cấp. Trong rổ hàng căn hộ cao cấp lại có đến 60-70% cho thuê. Tình trạng này ảnh hưởng đến kỳ vọng về lợi tức cho thuê của các NĐT. 

Chưa kể, lợi tức cho thuê lại sụt giảm dần qua các năm. Nếu năm 2017, cam kết cho thuê 7-8%/năm trên thị trường đã không tái diễn trong năm 2018. Chẳng hạn, Q.2 có tỉ suất lợi nhuận cho thuê cao nhất thị trường cũng giảm từ 7.5% xuống còn 6.5-7%/năm; Q.Bình Thạnh cũng giảm tỉ suất cho thuê từ 7% xuống còn 5.5-6%/năm ở giai đoạn này.

Trong năm 2019-2020 thị trường dự kiến đón nhận số nguồn hàng hoàn thiện nhiều hơn. Theo đó, yếu tố này sẽ tiếp tục ảnh hưởng lớn đến hiệu suất đầu tư của kênh cho thuê.

Thực tế trên thị trường thì số lượng NĐT tham gia vào khâu đầu tư căn hộ khá nhiều, thậm chí trong một số dự án, xu hướng mua để an cư thấp hơn nhiều so với mua đầu tư. Theo các chuyên gia, xu hướng mua căn hộ đầu tư cho thuê luôn tăng (đặc biệt phân khúc trung - cao cấp), trong khi khách thuê không tăng tương ứng đã ảnh hưởng rõ nét đến giá cho thuê căn hộ. Thậm chí, vào những dịp cuối năm, nhiều NĐT đã giảm giá cho thuê nhưng cũng khó khăn trong việc tìm khách thuê.

Các chuyên gia cho rằng, lý do khiến căn hộ cho thuê trước kia hấp dẫn, bởi lượng cung ít, trong khi nhu cầu khách hàng thuê nhiều. Nhưng giờ đây, lượng căn hộ mới quá lớn, nên tạo áp lực cạnh tranh gay gắt. Nhiều căn hộ giảm giá sâu để kéo khách nhưng cũng không ăn thua. Dự báo áp lực cạnh tranh trên thị trường cho thuê sẽ tiếp diễn. Trong đó, căn hộ thuộc phân khúc trung và cao cấp sẽ gặp khó khăn nhiều nhất, còn loại hình nhà ở bình dân vốn có giá phải chăng sẽ ít chịu tác động hơn.