Giải pháp nào để chủ đầu tư và cư dân không còn “tranh” phí bảo trì chung cư?

“Chây ỳ” bàn giao phí bảo trì

Theo Quyết định 08/2008 của Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên, kể cả số căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại, thì chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu đề bầu ra Ban quản trị. 

Ban quản trị sẽ tiếp nhận số tiền bảo trì chung cư từ chủ đầu tư, quản lý công khai, minh bạch khoản tiền này. Quỹ bảo trì chung cư sẽ được gửi tiết kiệm tại ngân hàng. Tiền lãi phát sinh hàng tháng được gộp vào tiền gốc để phát triển quỹ. 

Quỹ bảo trì này sẽ được đem vào sử dụng khi chung cư hết thời hạn bảo hành, sửa chữa khi phát sinh các hư hỏng, sự cố liên quan đến bảo trì phần sở hữu chung của chung cư. Quy định là thế nhưng thực tế có nhiều chủ đầu tư chây ỳ bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị chung cư. 

Tại TP.HCM, hiện có 44 chung cư đang xảy ra tranh chấp, trong đó có 31 chung cư có tranh chấp gay gắt liên quan đến nhiều vấn đề và quản lý phí bảo trì là một trong những nguyên nhân chính. Một số chung cư chủ đầu tư chưa bàn giao phí bảo trì dù dự án đã đưa vào sử dụng từ lâu như chung cư Khánh Hội 2 (quận 4), chung cư Bình Minh (quận 2), chung cư The Era Town (quận 7)… 

Tại chung cư Phú Hoàng Anh (huyện Nhà Bè) đang xảy ra tranh chấp về diện tích để xe tại tầng hầm, bàn giao phí bảo trì, phần diện tích sở hữu chung... Thậm chí, tại chung cư PetroLand (quận 2), chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư hạ tầng và Đô thị dầu khí không lập tài khoản riêng để quản lý phí bảo trì, chậm trễ quyết toán kinh phí bảo trì.

Gay gắt nhất là tranh chấp tại chung cư Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú), gần 5 năm nay cư dân liên tục làm đơn tố cáo gửi UBND TP.HCM nhờ can thiệp, yêu cầu chủ đầu tư bàn giao 5,8 tỷ đồng phí bảo trì. Tuy vậy, chủ đầu tư là Công ty Khang Gia vẫn lản tránh, không bàn giao.

Mỡ treo miệng mèo

Không chỉ chủ đầu tư tìm cách chiếm dụng phí bảo trì mà ngay cả các thành viên trong ban quản trị cũng măm me số tiền này. 

Đơn cử như sự việc xảy ra tại chung cư An Lạc (quận Bình Tân), cư dân nhiều lần tố trưởng ban quản trị không minh bạch, sử dụng sai mục đích khiến phí bảo trì không còn để sửa chữa các hạng mục xuống cấp. Hay như khoản tiền 11 tỷ đồng phí bảo trì tại chung cư Bàu Cát 2 (quận Tân Bình) đang bị một nhóm cư dân nhăm nhe khi những người này vận động cư dân bầu cho họ vào ban quản trị. 

Theo Luật sư Trần Mai Hạnh (Công ty Luật DC Counsel), Luật Nhà ở năm 2014 quy định chủ đầu tư được phép thu tiền phí bảo trì khi khách hàng nhận bàn giao căn hộ và khi chung cư thành lập ban quản trị thì số tiền này phải bàn giao lại, trường hợp chủ đầu tư cố tình không thực hiện thì sẽ bị cưỡng chế. 

Nghị định 99 cũng quy định, biện pháp cưỡng chế bàn giao phí bảo trì bao gồm việc buộc chủ đầu tư phải chuyển giao số tiền được gửi từ tài khoản chủ đầu tư sang tài khoản do ban quản trị quản lý hoặc xử lý tài sản của chủ đầu tư. 

“Việc cưỡng chế bàn giao phí bảo trì phần sở hữu chung chung cư được thực hiện trong thời gian 30 ngày, kể từ ngày UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế. Nhưng trên thực tế rất nhiều chủ đầu tư tìm cách né tránh, thậm chí bỏ trốn trong khi cơ quan chức năng không có chế tài đủ mạnh”, luật sư Hạnh nói. 

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho biết, phương thức thu và quản lý, sử dụng phí bảo trì chung cư như hiện nay có nhiều bất cập, tăng thêm gánh nặng cho người mua nhà. Ở một số trường hợp, số tiền này được xem như "mỡ treo miệng mèo". 

Để tránh phát sinh tranh chấp, hiệp hội vừa kiến nghị Thủ tướng Chính và Bộ Xây dựng giao ban quản trị chịu trách nhiệm thu 2% phí bảo trì để sửa chữa các hạng mục sử dụng chung và số tiền này sẽ được chủ căn hộ chia nhỏ đóng trong 5 năm. Đây cũng thường là thời điểm kết thúc bảo hành nhà chung cư. 

Dưới góc độ là thành viên ban quản trị, ông Phạm Huy Thông (quận Thủ Đức) cho rằng, việc chia nhỏ đóng tiền phí bảo trì trong nhiều năm là phương án rất linh động, phù hợp với thực tế vì phần nào giảm thiểu khó khăn cho người mua nhà. Tuy nhiên, nếu giao ban quản trị thu số tiền này thì không ổn, bởi với số tiền phí quản lý hàng tháng không nhiều nhưng không ít hộ dân vẫn chưa chịu thanh toán, nói gì đến phí bảo trì lên đến hàng trăm triệu đồng.