Doanh nghiệp bất động sản chật vật vượt khó

Với những doanh nghiệp (DN) lớn, việc phát triển dự án ở các tỉnh, tập trung nhất là dự án khu dân cư, nghỉ dưỡng ở các khu vực biển. Những DN này đã mạnh tay thu xếp vốn hàng trăm, hàng ngàn tỉ đồng để có quỹ đất, tạo nền tảng bất động sản (BĐS) ở các tỉnh, thành khác trong lúc quỹ đất ở các đô thị lớn như TP HCM, Hà Nội… ngày càng hạn hẹp, vướng mắc về pháp lý.

Rủ nhau "đi tỉnh"

Thống kê của một số công ty nghiên cứu thị trường BĐS cho thấy 2019 là năm các DN BĐS "đi tỉnh" nhiều nhất trong 10 năm qua. Từ năm 2017 và nhất là 2018 qua nửa đầu 2019, hàng loạt dự án lớn nhỏ không chỉ ở các địa phương giáp ranh TP HCM, như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu… mà còn hình thành tại những nơi xa hơn như Bình Thuận, Nha Trang, Phú Yên, Bình Định, Đà Nẵng, Đồng Tháp, Cần Thơ, Kiên Giang… Phân khúc nhà ở thông thường không còn là mục tiêu duy nhất của các DN lớn như Novaland, Hưng Thịnh, Nam Long, Phát Đạt… mà đã hướng đến các phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng với quy mô ngày càng lớn.

Từ đầu năm 2019, Tập đoàn Nam Long đã mua lại 70% cổ phần của Công ty Portsville Pte. Ltd. (thành viên của Keppel Corporation Limited của Singapore) với giá 2.300 tỉ đồng để triển khai dự án khu đô thị 170 ha tại Đồng Nai. Công ty Phát Đạt đẩy mạnh triển khai dự án Phát Đạt - Bàu Cả ở Quảng Ngãi, dự án Nhơn Hội tại Bình Định; Hưng Thịnh triển khai các dự án quy mô lớn ở Cần Thơ, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Định…, Novaland lập nhiều dự án khu đô thị nghỉ dưỡng hàng ngàn ha ở Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu. Tại Cần Thơ, Novaland triển khai dự án NovaWorld Mekong hay Nova Beach tại Cam Ranh...

Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Nam Long, cho rằng dịch chuyển của DN BĐS là tất yếu khi các dự án tại TP HCM đang bị ngưng trệ, thị trường khó khăn, không có nguồn cung.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia lĩnh vực ngân hàng - BĐS, cho rằng ở các nước, nếu DN đủ mạnh, khi thị trường khó khăn, họ không vội vã đi tìm dự án mới mà chủ động mua lại, hợp tác triển khai các dự án hoặc khai thác những sản phẩm có sẵn… Còn ở Việt Nam thì ngược lại. "Ở TP HCM không phải không có dư địa để phát triển BĐS nhưng tôi cho rằng số DN đủ lực đẩy mạnh đầu tư, mua lại các dự án để triển khai mạnh có thể nói là đếm trên đầu ngón tay. TP HCM còn rất nhiều phân khúc để phát triển như BĐS cho thuê, BĐS du lịch, giải trí chứ không chỉ là mua, xây căn hộ, nhà phố để bán rồi "nhảy" đi khi thị trường thay đổi. Việc DN đi tỉnh để triển khai dự án thường có quan hệ với địa phương và phát triển dự án theo đơn đặt hàng của địa phương nên được hỗ trợ, tạo điều kiện tối đa" - chuyên gia BĐS này phân tích.

TS Đinh Thế Hiển còn chỉ ra một số DN khi thấy thị trường ở các tỉnh sôi động nhờ trước đó một số DN nhỏ mở đường bằng hình thức phân lô bán nền nên họ dịch chuyển theo. Hình thức đầu tư này rất dễ tạo ra nguy cơ thị trường nóng lên nhất thời bởi hoạt động phân lô bán nền thường không theo nhu cầu thật mà chỉ đáp ứng nhu cầu đầu tư. Nếu chủ đầu tư không có nhiều tiềm lực, không triển khai dự án hoàn chỉnh đến khi thị trường ở tỉnh chững lại thì rất dễ xảy ra nguy cơ ế ẩm, xuất hiện những khu dân cư hoang vắng… như từng xảy ra cách đây 10 năm ở các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương…

Tái cơ cấu hoạt động, cắt giảm nhân viên

Ông Phạm Lâm, Tổng Giám đốc Công ty DKRA Việt Nam, nhìn nhận thị trường chững lại ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động kinh doanh của các DN môi giới BĐS. Khi nguồn cung căn hộ ở TP HCM giảm, nhiều DN BĐS "đi tỉnh" buộc DN môi giới phải đi theo. Điều này tạo ra tâm lý "ngán ngại" cho nhân viên trước tiên. Vì họ phải đi xa hơn và khó khăn hơn trong việc tìm kiếm khách hàng. Nhưng quan trọng là DN phải tốn thêm chi phí. "Khác nhiều với hoạt động ở TP HCM, khi đi xa nhiều thứ phát sinh. Ví dụ, bán dự án ở tỉnh, công ty phải tổ chức đi lại, ăn ở cho nhân viên, các chương trình hỗ trợ cho khách hàng cũng tốn kém hơn... Nếu DN môi giới không đủ tầm, không có sản phẩm độc quyền hay sản phẩm chủ lực sẽ rất khó được khách hàng để ý" - ông Lâm nói.

Ông Lâm cho biết để vượt qua khó khăn, DKRA Việt Nam phải mở rộng hoạt động môi giới ra tất cả phân khúc. Nếu như trước đây, chủ yếu triển khai các dự án thuộc phân khúc giá trung bình, sản phẩm phổ thông dễ bán thì gần đây phải chuyển sang bán tất cả phân khúc mà thị trường đang có, nhất là căn hộ cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng, dự án ở xa…

Tương tự, ông Nguyễn Hồng Hải, Chủ tịch HĐQT Spax Land, thừa nhận công ty đã phải cơ cấu lại tổ chức, thay đổi chính sách kinh doanh. Bởi tại TP HCM, giai đoạn vừa qua không có nhiều sản phẩm căn hộ để phân phối nên công ty phải phát triển thêm hoạt động môi giới dự án nhà phố và căn hộ cho thuê, văn phòng cho thuê để nuôi bộ máy. Công ty khai thác thêm thị trường văn phòng cho thuê với số lượng tăng 50% so với trước đây, trong đó có dự án ở Hà Nội. Tuy vậy, công ty phải giảm, dịch chuyển đến 50% nhân sự, chuyển một số nhân viên sang hình thức cộng tác viên để giảm chi phí. "Chúng tôi nỗ lực vận động theo hướng mở rộng sang các lĩnh vực nhằm bảo đảm nguồn thu, đồng thời tiết giảm tối đa chi phí, tìm kiếm những cơ hội mới, không để hoạt động môi giới kéo DN "xuống hố" vì không có sản phẩm để bán" - ông Hải nhìn nhận.

Tổng giám đốc một công ty môi giới ở TP HCM cho rằng ứng phó với tình trạng nhân viên môi giới bỏ việc hàng loạt vì thị trường khó khăn, thời gian qua, công ty đã thực hiện nhiều thay đổi mang tính tình thế như tăng cường các hoạt động huấn luyện, tư vấn nhân viên thay đổi bản thân, trau dồi nghiệp vụ… nhằm tạo cảm hứng cho họ. Bên cạnh đó, công ty đã hạ chỉ tiêu kinh doanh cho nhân viên để giảm áp lực, khuyến khích nhân viên gắn bó với DN vượt qua giai đoạn khó khăn.

Trong khi đó, với những DN nhỏ hơn, phạm vi hoạt động hẹp buộc phải giải tán phần lớn nhân viên môi giới để họ tự "bơi". Bởi không DN môi giới vừa và nhỏ nào kham nổi chi phí cả trăm triệu đồng mỗi tháng. 

Nâng chất để tồn tại

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), cho rằng trong giai đoạn này, các DN BĐS phải nâng cao tính chuyên nghiệp, có năng lực tài chính; xây dựng tinh thần DN, văn hóa DN; thượng tôn pháp luật, chấp hành pháp luật và tôn trọng lợi ích chính đáng của khách hàng. Đặc biệt, cần cơ cấu lại đầu tư, chuyển hướng sang các dự án nhà ở vừa túi tiền đang có nhu cầu rất lớn và tính thanh khoản cao, an toàn; tham gia các dự án chỉnh trang đô thị, trước hết là chương trình xây dựng lại các chung cư cũ; chương trình chỉnh trang, di dời tái định cư nhà trên và ven kênh rạch; dự án nhà ở xã hội; dự án chỉnh trang tái phát triển các khu vực đô thị cũ của TP HCM.