Chủ đầu tư phải có trách nhiệm với quá trình vận hành nhà chung cư

Mâu thuẫn bị đẩy đi xa...

Tranh chấp chung cư không chỉ dừng lại ở vấn đề quỹ bảo trì, diện tích chung riêng, sử dụng công năng khu vực chung của toà nhà… mà đã nảy sinh thêm các mâu thuẫn mới. Có những toà chung cư tranh chấp còn dẫn đến xung đột, đổ máu giữa cư dân và chủ đầu tư hay đơn vị vận hành.

Chẳng hạn, vụ việc họng cứu hỏa bị bục khiến nước tràn vào nhiều căn hộ tại một tòa nhà chung cư ở Hà Nội mới đây gây thiệt hại nặng về tài sản. Nhiều cư dân tỏ ra quan ngại về vấn đề vận hành tòa nhà và chất lượng công trình. 

Ngoài tài sản của các hộ gia đình ở chung cư gặp sự cố vừa rồi bị hư hỏng do nước tràn vào, khu vực thang máy ngập nước cũng khiến cư dân lo lắng về việc đảm bảo an toàn khi vận hành. Sau sự cố ngập nước, vấn đề bồi thường tài sản cho người dân, chi phí khắc phục hạng mục như thang máy đang được đặt ra. Giải quyết vấn đề này cũng dễ xảy ra các mâu thuẫn giữa cư dân và chủ đầu.

Hay vụ tranh chấp giữa cư dân một khu chung cư tại quận Thanh Xuân, Hà Nội với chủ đầu tư thời gian trước đây đã bị đẩy lên cao trào, Ban quản lý tòa nhà phát loa cảnh báo: “Không loại trừ sự việc trên có sự tham gia của tổ chức phản động, có âm mưu phá hoại”.

Thông báo trên không chỉ khiến cư dân bức xúc vì bị xúc phạm mà nó còn cho thấy sự coi thường pháp luật. Từ một tranh chấp dân sự đã bị đẩy lên thành vấn đề chính trị, đưa những mâu thuẫn đi rất xa và khó giải quyết.

Gắn trách nhiệm vận hành toà nhà với chủ đầu tư

Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, có hơn 100 tòa chung cư trên địa bàn thành phố đang xảy ra tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư. Tranh chấp chung cư đang trở nên phức tạp hơn, với nhiều vấn đề đặt ra.

Theo luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc công ty Luật Trường Sơn, trong tranh chấp, người mua nhà, cư dân tuy là số đông nhưng lại yếu thế hơn so với chủ đầu tư. Do đó, người dân cần có tư vấn pháp luật đầy đủ hơn nữa chặt chẽ hơn nữa để bảo vệ quyền lợi cho mình.

“Để giải quyết tranh chấp thì cơ quan quản lý nhà nước cần thay đổi cách tiếp cận vấn đề. Ví dụ trong trường hợp sai lệch thiết kế lỗi do chủ đầu tư gây ra, nếu xét thấy không vi phạm đến an ninh, trật tự thì cấp sổ đỏ cho người dân, còn phạt chủ đầu tư nặng để chủ đầu tư lỗ do sai phạm” - luật sư Trương Anh Tuấn nói.

Đối với những vấn đề mâu thuẫn ảnh hưởng đến lợi ích, cư dân có thể khởi kiện chủ đầu tư theo quy định của pháp luật và đòi bồi thường. Những vẫn đề về chất lượng, hư hỏng phát sinh trong quá trình vận hành cư dân có thể yêu cầu đưa các đơn vị kiểm định độc lập vào đánh giá, luật sư Tuấn phân tích thêm.

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, mâu thuẫn của các chung cư giữa chủ đầu tư và cư dân đang là vấn đề nóng hiện nay khi quyền lợi hai bên bị xung đột. Nguyên nhân hầu hết là do các chủ đầu tư, những lỗi từ phía cư dân chỉ là phần rất nhỏ. Mâu thuẫn nhiều nhất là vấn đề quỹ bảo trì và sử dụng diện tích chung. Tuy nhiên, hiện nay quá trình vận hành toà nhà cũng đã phát sinh các mâu thuẫn.

“Vận hành toà nhà phải là một đơn vị chuyên nghiệp, có kiến thức, nhưng hiện nay nếu theo mô hình giao quỹ bảo trì cho ban quản lý toà nhà của dân rồi thực hiện vận hành toà nhà thì đang bất cập. Đơn vị thuê vận hành không có nghiệp vụ sẽ gây hư hỏng ảnh hưởng đến chất lượng toà nhà, đây có thể là một trong những nguyên nhân dẫn đến mâu thuẫn. Những quy định về vận hành toà nhà, quỹ bảo trì, diện tích sử dụng chung… cần được xem xét lại, điều chỉnh cho phù hợp với thực tế đặt ra” - ông Nguyễn Văn Đính nói.

Hiện tại trách nhiệm của chủ đầu tư là bảo hành toà nhà theo thời gian quy định và việc giao quỹ bảo trì cho ban quản lý, ông Đính cho rằng, điều này chưa thực sự hợp lý. Chủ đầu tư xây dựng toà nhà nên nắm rõ về quy trình vận hành toà nhà, cần gắn trách nhiệm của chủ đầu tư trong quá trình vận hành toà nhà, không thể xây dựng bán nhà kiếm lợi nhuận xong là không còn trách nhiệm.