2% quỹ bảo trì chung cư và tranh chấp giữa chủ đầu tư - cư dân: Cần cơ quan độc lập?

3 luồng ý kiến

Hiện nay, việc sử dụng quỹ nhà chung cư đang gây ra nhiều tranh cãi và là nguồn gốc của nhiều vụ tranh chấp chung cư. Theo Bộ Xây dựng, hiện đang có 3 luồng ý kiến về vấn đề thu quỹ bảo trì chung cư: Thứ nhất là vẫn giữ theo quy định hiện hành, quan trọng là quản lý và sử dụng sao cho công khai, minh bạch; Thứ 2 là bỏ không thu nữa; Thứ 3 là sau 5 năm nhận nhà mới thu.

Trong 3 phương án, Bộ Xây dựng ưu tiên phương án 1 vì cho rằng điều quan trọng là phải có biện pháp quản lý công khai, minh bạch quỹ này, đặc biệt là cơ chế giám sát từ ban quản trị.

Đại diện Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết về quản lý quỹ bảo trì chung cư 2%, Bộ Xây dựng đã tổ chức kiểm tra và làm việc với hai thành phố Hà Nội, TP.HCM. Bên cạnh đó, bộ cũng nhận được báo cáo của 40 địa phương về các vấn đề liên quan tới quỹ bảo trì, và quản lý vận hành nhà chung cư.

Theo kế hoạch, cuối tháng 4 này Bộ Xây dựng sẽ có buổi giải trình trước Ủy ban Pháp luật Quốc hội về vấn đề này. Còn việc bỏ hay không bỏ, bộ sẽ báo cáo cơ quan có thẩm quyền xem xét, quyết định.

Đề xuất trên xuất phát từ những tranh chấp thực tế giữ chủ đầu tư với cư dân tại nhiều tòa nhà trên cả nước.

Cần Cơ quan độc lập thu và quản lý?

Liên quan tới tình trạng tranh chấp chung cư, Luật sư Nguyễn Thanh Tùng (Đoàn luật sư TP Hà Nội), nhận định: Các mâu thuẫn xảy ra chủ yếu trong giai đoạn bàn giao nhà, vận hành tòa nhà. Xuất phát chủ yếu từ việc chây ì thành lập ban quản trị, chậm trả phí bảo trì, chất lượng đơn vị vận hành... Dự báo, thời gian tới, mâu thuẫn sẽ tiếp tục xảy ra nhiều hơn giữa cư dân và ban quản trị.

Theo luật sư, về kinh phí bảo trì nhà chung cư, theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì nguồn hình thành là do người mua, thuê mua nhà ở đóng với mức là 2% giá trị căn hộ tính trước thuế, do chủ đầu tư thu và tạm quản lý. Sau khi ban quản trị được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư đang tạm quản lý thì chủ đầu tư phải quyết toán và bàn giao kinh phí này cho ban quản trị.

Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy khoản tiền là kinh phí bảo trì này thường bị chủ đầu tư chiếm dụng, chây ì trong việc bàn giao lại cho ban quản trị. Bên cạnh đó, do việc thành lập ban quản trị khó khăn, kéo dài ở một số nơi nên việc bàn giao kinh phí bảo trì cũng bị kéo dài.

“Đây là một trong những bất cập trong việc quản lý nhà chung cư hiện nay. Do đó, theo quan điểm của tôi, để khắc phục điều này cần nghiên cứu phương án tách rời việc thu kinh phí bảo trì với việc thu tiền mua bán căn hộ của người mua. Việc thu kinh phí bảo trì này nên do Cơ quan độc lập khác thu và quản lý để đảm bảo tính khách quan”, luật sư Tùng nhấn mạnh.

Ngoài ra, vị luật sư này cũng cho rằng, về việc quản lý nhà chung cư theo Thông tư 02/2016/TT-BXD về quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư thì theo, Nhà nước cần đánh giá toàn diện lại hiệu quả của việc quản lý nhà chung cư theo mô hình ban quản trị. Thực tiễn thời gian qua cho thấy trình tự, thủ tục thành lập ra ban quản trị cũng như hiệu quả hoạt động của Ban quản trị thời gian qua phát sinh nhiều bất cập.

“Nhà nước cần nghiên cứu một mô hình mới trong việc quản lý nhà chung cư và đưa vào thí điểm tại một số dự án để đánh giá hiệu quả. Nếu hiệu quả tốt thì nên chuyển đổi dần sang mô hình mới”, luật sư Tùng nói.

Bên cạnh đó, theo luật sư Tùng, với sự thiết yếu và cấp bách như hiện nay, Nhà nước có thể đưa dịch vụ quản lý, vận hành các tòa nhà chung cư vào diện dịch vụ công ích để quản lý theo quy định của pháp luật.

“Trong bối cảnh này, vai trò của Nhà nước trong việc đứng ra điều tiết dịch vụ quản lý, vận hành các tòa nhà chung cư là rất cần thiết để ổn định xã hội. Với tình trạng như hiện nay, chưa thể giao cho các Tòa nhà chung cư tự quản thông qua ban quản trị, vì nếu chậm thành lập hoặc ban quản trị thiếu năng lực, hoạt động kém hiệu quả sẽ dẫn đến tình trạng mâu thuẫn, bất cập, tranh chấp như hiện nay”, luật sư Tùng nhấn mạnh.